Чи зобов'язаний орендар самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації НГО? Судова практика
Однією з істотних умов договору є орендна плата із зазначенням її розміру та індексації. Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Тобто, якщо в Договорі встановлений обов'язок індексувати орендну плату відповідно до індексів інфляції, то орендар зобов'язаний це роботи. Але що ж з індексацією НГО?
Показовою в цьому питанні є постанова Верховного суду від 16 березня 2020 року у справі №922/1658/19.
Суть справи: Орендодавець (Харківська міська рада) звернувся з позовною заявою про стягнення з орендаря заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на неналежне виконання відповідачем узятих на себе зобов`язань зі сплати орендної плати за договором оренди землі, з урахуванням додаткової угоди про збільшення розміру орендної плати з урахуванням індексації НГО, яку визнано укладеною згідно з рішенням першої інстанції.
В свою чергу, орендар подав касаційну скаргу, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що позивачбезпідставно в односторонньому порядку змінив умови договору оренди, оскільки збільшив розмір орендної плати внаслідок його розрахунку з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, здійснення якої не передбачено ні умовами первинної редакції договору оренди, ні згідно з додатковою угодою. За умовами договору оренди передбачено лише обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції, що не є тотожним індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Правова позиція Верховного Суду:
Суди попередніх інстанцій, посилаючись на положення ПК України, залишили поза увагою, що правовідносини позивача із відповідачем є договірними, а не контролюючими, не навели доводів та доказів на підтвердження існування у відповідача згідно з умовами договору обов`язку самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством, як підстави для зміни розміру орендної плати незалежно від внесення змін до договору оренди землі.
Розмір орендної плати за умовами пунктів 9, 10 договору оренди має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі.
Зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати. Аналогічну правову позицію Верховного Суду викладено у постановах від 30.03.2018 у справі № 916/3236/16, від 01.10.2018 у справі № 916/3233/16, від 19.12.2019 у справі № 922/1137/19.
При цьому судова палата вважає за необхідне конкретизувати зазначені висновки Верховного Суду та акцентувати, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.
Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України). Більше того, різні числові показники індексації нормативної грошової оцінки та індексу споживчих цін за 2016, 2017, 2018 роки підтверджують відмінність цих двох показників.
Нормами статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України "Про оренду землі" та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі.Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
Таким чином, розмір орендної плати за умовами договору має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним.
Не забувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити ваші права та позбавити від неприємних ситуацій.
Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись до нашого адміністратора https://www.facebook.com/profile.php?id=100000061951018 написавши в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955.
Все буде Україна!
Також долучайтесь до нас у соціальних мережах:
• Telegram https://t.me/zemfondukraine
• Facebook https://www.facebook.com/groups/zemfondua
• Наш сайт https://www.zemfond.net