Чи можливо визнати право власності на самочинне побудоване майно в судовому порядку? Відповідальність за самочинне будівництво

Законодавством України передбачено,  що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно із положеннями статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачено лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України). Стаття 392 ЦК України, в якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо це право не визнається іншою собою, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Отже, порядок набуття права власності на об`єкт нерухомого майна після прийняття такого об`єкта в експлуатацію визначений законом.

Майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами (стаття 190 ЦК України).

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Аналогічна правова позиція викладена у Постанові Верховного Суду від 16 листопада 2020 року у справі №755/8933/18 (провадження №61-4251св19).

Виникнення права власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами ЦК України не передбачено.

Самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності, а тому не може бути предметом поділу:

У постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 511/2303/19 ВП ВС підтвердила сталу і послідовну судову про те, що самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності, а тому не може бути предметом поділу.

Чи вважається самочинним будівництвом порушення або недотримання норм закону чи проекту будівництва?

Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Самочинним вважається будівництво, яке здійснюється хоча й на підставі проєкту, але за наявності істотних порушень норм законів України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про архітектурну діяльність», правил як у самому проєкті, так і при будівництві та за наявності рішень спеціально уповноважених органів про усунення порушень.

Про це зазначено в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду, прийнятій за результатом перегляду в касаційному порядку адміністративної справи, в якій управитель (експлуатуюча організація) оскаржив наказ Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської міської державної адміністрації про скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації об’єкта, а також просив зобов’язати відповідача внести до реєстру  декларацію про готовність до експлуатації об’єкта на вул. Райдужна у Дніпровському районі м. Києва.

Позивач доводив, що відповідач не дотримався порядку проведення перевірки, тому в нього не було законних підстав для скасування реєстрації декларацій.

Чи у кожному випадку самочинного будівництва, таке нерухоме майно підлягає знесенню?

Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 02 листопада 2022 року у справі № 420/4209/19: правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна залежить від підстав, за якими його віднесено до об’єкта самочинного будівництва. За змістом ч. 7 ст. 376 ЦК України зобов’язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил.

Чи підлягає знесенню об’єкт будівництва збудований або будується на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети,

Постанова Верховного Суду від 15 липня 2020 року у справі № 826/1419/18: якщо об’єкт будівництва збудований або будується на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, зокрема, якщо вид цільового призначення такої земельної ділянки, визначений відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548, та зазначений у правовстановлюючому документі, не відповідає намірам будівництва, то такий об’єкт має ознаки самочинного будівництва, що в свою чергу є підставою для скасування декларації про початок виконання будівельних робіт.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду висновує, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.

Велика Палата Верховного Суду висновує, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Отже, здійснення самочинного будівництва спірних об`єктів нерухомості порушує права міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій спірні об`єкти нерухомості побудовані.

Також чинним законодавством окрім цивільного врегулювання питання щодо самочинного будівництва передбачена кримінальна та  адміністративна відповідальність за самочинне будівництво.

Адміністративна відповідальність за самочинне будівництво наступає у випадку, якщо:

Адміністративне правопорушення - це протиправна, винна, дія чи бездіяльність, що посягає на громадський порядок, встановлений порядок управління, власність, права свободи громадян й за яку передбачена Кодексом України про Адміністративні правопорушення відповідальність.

В Україні існує відповідальність за самочинне будівництво, самобуд, котра передбачає адміністративну відповідальність  у формі штрафу.

Необхідно звернути увагу, що  що сплата лише штрафу не виключає в майбутньому повторного притягнення, оскільки накладання штрафу це результат порушень, які необхідно усунути відповідно до складеного Припису, що оформляється інспекторома ДІАМ.

Серед таких порушень є:

Порушення Державних будівельних норм: протипожежних, санітарних, інженерних, інсоляційних, охоронних зон. Недотримання містобудівної документації, тобто генерального, детального, плану зонування територій, а для садових і дачних самобудів, планувальних проектів й статутів товариств. Порушення без згоди сусіда правил добросусідства. Самочинне будівництво будинку, добудов. Подані недостовірні відомості у дозвільній документації. При продажу об'єкта під час будівництва без повідомлення до ДІАМ про зміну замовника, відповідальність на нового власника.

Порушення оформляється окремим: актом, приписом на усунення порушення, протоколом й відповідного розміру штрафом.

Суб'єктами на яких можуть накладатися штрафи є: фізичні особи, фізичні особи-підприємці, відповідальні посадові особи як у приватному секторі так і в органах місцевого самоврядування й виконавчої влади, інші особи що мають сертифікати та ліцензії.

Стосуються штрафні санкції незаконного будівництва індивідуальних садових, дачних, житлових (садибних) та блокованих, багатоквартирних самобудів, офісних будівель, інженерних споруд, доріг, гаражів на присадибних ділянкаї, гаража в гаражному кооперативі, на земельних ділянках для гаражного будівництва тощо.

Так статтями 96, 96-1 КУпАП Законодавець визначив адміністративну відповідальність за порушення вимог законодавства, будівельних норм, стандартів і правил під час будівництва та  за порушення законодавства під час планування і забудови територій.

В залежності від частини зазначених статей штраф, за порушення вимог законодавства, будівельних норм, стандартів і правил та затверджених проектних рішень тягнуть за собою накладення штрафу на громадян від п’ятдесяти (850 грн.) до трьох тисяч (51000 грн.) неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Окремо необхідно зауважити, що розмір штрафу посадових осіб суттєво різниця від розміру штрафу громадян, а також,  число відповідальних посадових осіб потрапляють посадові особи органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади при Державних адміністраціях, які відповідають за містобудівну діяльність на місцевому рівні.

Кримінальна відповідальність за самочинне будівництво настає лише за умови, що ви здійснюєте самовільне будівництво на самовільно зайнятій земельній ділянці.

Частиною 3 статті 197-1 Кримінального кодексу України передбачено, що самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, зазначеній у частині першій цієї статті, -

карається штрафом від однієї тисячі (17 000 грн.) до чотирьох тисяч (68 000 грн.) неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або пробаційним наглядом на строк до трьох років, або обмеженням волі на той самий строк.

Частиною 4 статті 197-1 Кримінального кодексу України самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, зазначеній у частині другій цієї статті, або вчинене особою, раніше судимою за таке саме кримінальне правопорушення або кримінальне правопорушення, передбачене частиною третьою цієї статті, - карається позбавленням волі на строк від одного до трьох років.

Тобто, якщо ваше будівництво є самовільним за вищезгаданими критеріями і проводиться на ділянці щодо якої у вас відсутні будь-які документи про право власності чи користування (оренду), то вас можуть притягнути до відповідальності за частиною 3 статті 197-1 Кримінального кодексу України.

Всупереч цьому, не підпадають під кримінальну відповідальність факти самочинного будівництва на земельних ділянках, які передані особі у приватну власність, оренду чи постійне користування.

Тож, за будівництво, яке підпадає під критерії самочинного не можна притягнути до кримінальної відповідальності за ч. 3 ст. 197-1 ККУ, якщо особа має право власності/користування земельною ділянкою на якій здійснюється будівництво.

Для отримання індивідуальної консультації звертайтесь за телефоном: +38 (067) 405 69 55 або пишіть на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.

Завжди раді вам допомогти ваш Земельний Фонд України!

Telegram | Facebook | YouTube | Instagram | Тікток | Viber-канал