Чи можливо укладати додаткову угоду після закінчення строку дії основного договору оренди земельної ділянки?
- Земельний Фонд України
- 1 день тому
- Читати 3 хв
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено одну з підстав припинення договору оренди землі - закінчення строку, на який його було укладено.
Для проведення державної реєстрації припинення речового права, у тому числі права оренди земельної ділянки, необхідно звернутися до державного реєстратора речових прав на нерухоме майно або нотаріуса в межах тієї області, на території якої знаходиться земельна ділянка, права на яку підлягають державній реєстрації.
Належним заявником у разі звернення до державного реєстратора для припинення права оренди може бути орендар або його представник, а також власник земельної ділянки або уповноважена ним особа.
Що стосується документів, то підставою для проведення державної реєстрації припинення права оренди у зв’язку із закінченням строку дії відповідного договору оренди є саме цей договір оренди землі, який і необхідно подати державному реєстратору або нотаріусу разом із заявою про припинення речового права. Такий договір оренди можна не подавати реєстратору лише у випадку, коли право оренди землі належним чином зареєстровано в Державному реєстрі прав і у відповідному розділі реєстру містяться сканкопії такого договору.
Однак необхідно зазначити, що якщо умовами договору передбачено виконання сторонами (орендодавцем або орендарем) будь-яких дій, спрямованих на припинення права оренди землі, то державному реєстратору також необхідно подати документ, що підтверджує виконання сторонами умов правочину, спрямованих на припинення права оренди.
У разі якщо такий договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, варто застосовувати положення статті 126-1 ЗК України.
Так, згідно з вимогами частин 2–4 вказаної статті ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.
Поновленням договору вважається його поновлення без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) відомостей про поновлення договору.
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру прав заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору, після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Окрім цього, також часто державні реєстратори просять надати підтвердження направлення орендодавцем на адресу орендаря заперечення щодо укладення договору оренди на новий строк у порядку ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Згідно з частиною 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснювати свої права і виконувати свої обов’язки відповідно до договору. Відтак, внесення змін до погодженого сторонами порядку виконання зобов’язання допускається за умови, що зобов’язання не припинилося.
Припинення зобов’язання є останньою стадією його існування. Під припиненням зобов’язання розуміють припинення правового зв’язку між його сторонами, звільнення їх від прав та обов’язків, що становлять зміст зобов’язання. Тобто кредитор втрачає право вимагати від боржника виконання передбачених у зобов’язанні дій, а боржник звільняється від обов’язку виконувати такі дії під загрозою застосування до нього заходів відповідальності.
Припинення зобов’язання має остаточний характер, а цивільне законодавство не передбачає можливості відновлення вже припиненого зобов’язання. За загальними нормами цивільного законодавства зміна договору допускається лише щодо існуючих правовідносин.
Такий висновок викладено у п. 9.38 постанови ВС від 08.06.2021 у справі № 916/1428/19, постановах ВГСУ від 10.10.2017 у справі № 910/24025/16; від 13.01.2016 у справі № 910/11920/15; від 23.06.2014 у справі № 910/22121/13; від 04.09.2013 у справі № 922/1027/13; від 17.02.2009 у справі № 19/72пн та ухвалі ВСУ від 14.07.2010 у справі № 6-19076ск10.
Внесення змін до договору, зобов’язання за яким уже припинилися, вочевидь, не може бути спрямоване на реальне настання правових наслідків, адже припинення зобов’язання має остаточний характер, а чинне цивільне законодавство не передбачає можливості відновлення вже припиненого зобов’язання (постанови ВГСУ від 10.10.2017 у справі № 910/22780/16; від 03.10.2017 у справі № 910/24274/16; від 12.09.2017 у справі № 910/24032/16; від 14.08.2017 у справі № 910/115/17).
Неможливим є внесення змін до зобов’язання, яке припинилося (постанова Північного апеляційного господарського суду від 04.03.2020 у справі № 910/12046/19).
Зміни та доповнення можна внести лише до діючого та чинного договору, адже внесення змін до розірваного договору не призведе до бажаного результату (продовження правовідносин за договором), а загалом - до відновлення права (становища), за захистом якого було подано позов до суду (постанова Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.04.2021 у справі № 903/652/20).
Тож, у разі якщо договір оренди земельної ділянки не було поновлено і строк його дії закінчився, вносити зміни до вже припиненого договору оренди є неможливим і не веде до відновлення прав та обов’язків.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі