Чи може ОСББ отримати прибудинкову земельну ділянку у власність?

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) - це неприбуткова юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для спільного користування, утримання та управління будинком і прибудинковою територією, а також для юридичного оформлення їхніх майнових прав.

ОСББ є однією з форм управління багатоквартирним будинком. Створення та діяльність ОСББ регулюються Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди. Вона необхідна для обслуговування будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб співвласників та користувачів приміщень (ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Отже, до прибудинкової території належать не лише земля під будинком, а й тротуари, проїзди, дитячі та спортивні майданчики, озеленені зони, місця для тимчасового зберігання автомобілів тощо.

Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу № 76 від 17.05.2005, прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування будинку.

Згідно зі ст. 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, передаються безоплатно у власність або у постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

До земельної ділянки багатоквартирного будинку належать:

• земля, на якій розташовано житловий будинок;

• земля, на якій знаходяться будівлі й споруди, що належать до цього будинку;

• прибудинкова територія.

Розміри та конфігурація земельної ділянки визначаються на підставі землевпорядної документації.

Що потрібно зробити для оформлення права власності на земельну ділянку ОСББ?

Земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або у постійне користування.

Першим кроком є проведення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, де ухвалюється рішення про оформлення земельної ділянки. Це рішення оформлюється протоколом, у якому також визначається відповідальна особа - зазвичай голова правління ОСББ.

Порядок передачі земельної ділянки у власність ОСББ

Оскільки Кабінетом Міністрів України не розроблено спеціальний порядок передачі земельних ділянок співвласникам багатоквартирного будинку, процедура здійснюється за загальними правилами земельного законодавства.

Для отримання земельної ділянки у власність або користування необхідно подати клопотання про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки до відповідної місцевої ради (ч. 2 ст. 123 ЗКУ).

Оскільки житлові будинки розташовані в межах населених пунктів (ст. 38 ЗКУ), повноваження щодо передачі такої землі має міська, селищна або сільська рада (ч. 1 ст. 122 ЗКУ).

У клопотанні зазначають:

• орієнтовний розмір земельної ділянки;

• цільове призначення (рекомендується: код 02.03 - «для будівництва й обслуговування багатоквартирного житлового будинку»);

• вид права (власність або постійне користування);

• місцезнаходження земельної ділянки (адреса будинку).

До клопотання додаються:

• графічні матеріали (кадастровий план, викопіювання з генплану, фрагмент публічної кадастрової карти тощо);

• нотаріально засвідчена згода землекористувача (якщо відведення передбачає вилучення землі у чинного користувача).

Після отримання клопотання місцева рада протягом одного місяця повинна надати дозвіл або мотивовану відмову (ч. 3 ст. 123 ЗКУ).

Підставою для відмови може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законодавства, містобудівної документації, генплану, плану зонування тощо.

Відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», у разі відсутності плану зонування або ДПТ передача земельних ділянок державної чи комунальної власності заборонена.

Після отримання дозволу здійснюється розроблення проєкту землеустрою.

Співвласники багатоквартирного будинку набувають право власності або користування земельною ділянкою після ухвалення відповідного рішення місцевої ради. Розміри та конфігурація ділянки визначаються технічною документацією із землеустрою.

Поняття «права на земельну ділянку» (ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку») слід розуміти як зареєстроване у встановленому законом порядку право власності або постійного користування. Саме після оформлення такого права розміри та конфігурація земельної ділянки вважаються встановленими.

Таким чином, оформлення співвласниками багатоквартирного будинку права на земельну ділянку здійснюється через розроблення проєкту землеустрою. Це фактично є формуванням нової земельної ділянки під об’єктом нерухомості, що відповідає вимогам земельного законодавства. Таке оформлення не порушує прав чинного землекористувача, оскільки не позбавляє його можливості оформити право на іншу частину земельної ділянки, яка залишиться після відведення території, необхідної для обслуговування будинку.