Ми вже неодноразово звертали вашу увагу на те, що треба продовжувати договори оренди землі і що для цього треба робити.
Недивлячись на те, що вже працює ринок землі, орендні відносини залишаються для аграрного бізнесу основним способом формування земельного банку, а тому їх продовження або небажання продовження і надалі часто є предметом судових спорів. Раніше у фокусі судів було питання «автоматичного» поновлення договору оренди землі, то зараз нового значення набуло переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк.
Законодавство чітко встановлює, що орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Для того щоб ним скористатись, орендар повинен повідомити орендодавця про свій намір укласти договір оренди на новий строк не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору оренди та направити орендодавцю проєкт додаткової угоди. Вимога направити проєкт додаткової угоди пов’язана з необхідністю узгодження з орендодавцем істотних умов договору, оскільки за такого способу поновлення договору істотні умови попереднього договору можуть бути змінені.
У орендодавця був місяць, щоб повідомити орендаря про своє рішення. Орендодавець міг відмовити орендарю у продовженні договору, не порушуючи при цьому його переважного права на укладення договору на новий строк, наприклад, якщо орендар не погодився на більш вигідні для орендодавця умови, які були запропоновані йому іншою особою, або якщо орендодавець планує самостійно обробляти земельну ділянку.
Переважне право орендаря порушене орендодавцем, якщо останній уклав договір оренди: 1) з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
з іншим орендарем на тих самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем при реалізації переважного права;
з новим орендарем, якщо причиною відмови попередньому орендарю у поновленні договору став намір орендодавця використовувати орендовану земельну ділянку для власних потреб.
Порушення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк було підставою визнати недійсним договір оренди з новим орендарем та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору з попереднім орендарем на запропонованих ним умовах.
Відтепер Суд ставить на перше місце право власності орендодавця, а саме його право розпоряджатись земельною ділянкою та передавати її в оренду тому, кому він вважає за потрібне. Про це свідчить остання практика Верховного Суду та висловлені ним правові позиції.
В справі орендар у встановлений строк повідомив орендодавця про свій намір продовжити договір оренди, проте власник земельної ділянки взагалі не відреагував на вказаний лист, натомість уклав договір оренди з іншою особою. Верховний Суд дійшов висновку, що відсутність відповіді орендодавця на пропозицію поновити договір оренди свідчить про недосягнення згоди щодо істотних умов договору оренди. Суд вказав, що саме по собі встановлення порушення прав орендаря внаслідок необґрунтованої відмови орендодавця у пролонгації договору не може бути підставою для поновлення договору оренди землі.
Закон зобов`язує орендодавця повідомити орендаря про бажання чи небажання продовжувати договір, а не вказувати причини такого.
Проаналізувати все вище написане то висновком буде, що відтепер орендодавцям взагалі не потрібно обґрунтовувати відмову продовжувати з орендарем орендні відносини.
А єдине, що може допомогти орендарю в такій ситуації виграти суд, це наявність доказів того, що орендодавець погодився із запропонованими орендарем істотними умовами договору. І це може бути, наприклад, підписана орендодавцем додаткова угода до договору оренди.
Відтепер орендодавець жодним чином не повинен обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин та тим більше може просто ігнорувати листи орендаря.
Право власності орендодавця абсолютно переважило право орендаря продовжувати користуватись орендованою земельною ділянкою, і наразі можна сказати, що переважне право на укладення договору оренди на новий строк фактично майже неможливо захистити в судовому порядку.
Маємо памятати, що в нашому законодавстві завжди щось може змінюватися, але ми сподіваємось це буде без соціальних потрясінь, так як ми вже це колись проходили.
