Захист прав добросовісного набувача. Як не втратити землю через десятки років?

Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає в тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції передбачає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідність принципу верховенства права, що включає свободу від свавілля.

Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечувати справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому у структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний і надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть.

09 квітня 2025 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» від 12 березня 2025 року (Закон № 4292-ІХ), яким внесено зміни, зокрема, до статей 388, 390, 391 ЦК України та статей 177, 185, 265 ЦПК України.

Зокрема, статтю 391 ЦК України доповнено частиною другою, відповідно до якої, якщо органом державної влади або органом місцевого самоврядування, незалежно від того, чи мав такий орган відповідні повноваження, вчинялися будь-які дії, спрямовані на відчуження майна, в результаті яких набувачем такого майна став суб’єкт права приватної власності, спори щодо володіння та/або розпорядження, та/або користування таким майном відповідним органом вирішуються на підставі статей 387 і 388 цього Кодексу.

🎬Актуальні земельні роз’яснення від ЗФУ | Підписуйтесь на YouTube ЗФУ

Також Законом № 4292-ІХ доповнено абзацом другим частину четверту статті 177 ЦПК України, відповідно до якої у разі подання органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором позовної заяви про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади до позову додаються документи, що підтверджують внесення на депозитний рахунок суду грошових коштів у розмірі вартості спірного майна. Оцінка (експертна грошова оцінка земельної ділянки) має бути здійснена в порядку, визначеному законом, та чинною на дату подання позовної заяви.

Згідно з прикінцевими та перехідними положеннями Закону № 4292-ІХ, його положення мають зворотну дію в часі в частині умов і порядку компенсації добросовісному набувачеві вартості нерухомого майна у справах, у яких судом першої інстанції не ухвалено рішення про витребування майна на день набрання чинності цим Законом. Також це стосується порядку обчислення та перебігу граничного строку для витребування чи визнання права щодо нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано до дня набрання чинності цим Законом, або щодо якого на момент передачі першому набувачеві не була встановлена обов’язковість державної реєстрації.

Згідно з постановою Північно-Західного апеляційного господарського суду у справі № 906/233/25 від 16 червня 2025 року, пункт 2 розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону № 4292-ІХ прямо встановлює його зворотну дію в часі, застосовуючи захист прав добросовісного набувача до справ, які були відкриті, але не розглянуті судом на день набрання законом чинності.

Отже, Закон № 4292-ІХ може застосовуватися на будь-якому етапі розгляду справи в суді першої інстанції, якщо рішення про витребування майна ще не ухвалено, і мають бути виконані всі процесуальні дії, передбачені цим Законом.

Добросовісний набувач не зобов’язаний перевіряти всю історію переходів нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх відчужень, якщо відсутні обставини, які з точки зору розумного спостерігача могли б викликати сумнів у достовірності відомостей (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19; постанову КГС ВС від 11.03.2025 у справі № 922/647/22).

Добросовісна особа, яка набуває нерухоме майно або інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо наявності або відсутності прав та обтяжень (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18; від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17).

Добросовісний набувач не може відповідати у зв’язку з порушеннями інших осіб, допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає статус і майно всупереч приписам статті 388 ЦК України, покладає на нього індивідуальний і надмірний тягар.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Виникнення права власності у добросовісного набувача можливе за наявності таких умов: факт відчуження майна; відчуження особою, яка не мала на це права; набуття майна добросовісним набувачем; відсутність підстав для витребування відповідно до статті 388 ЦК України.

За змістом частини п’ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто він вважається добросовісним, поки не доведено протилежне. Якщо буде встановлено, що набувач знав або міг знати про перешкоди до відчуження майна, це свідчить про його недобросовісність і є підставою для задоволення позову про витребування майна.

Отже, вирішуючи питання про витребування майна, суди повинні насамперед перевіряти добросовісність набувача. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства. Суди мають оцінювати підстави та процедуру набуття майна, поведінку сторін, співмірність втручання у право власності та наявність легітимної мети такого втручання.

Встановлення добросовісності набуття права власності є ключовим елементом захисту права на мирне володіння майном та правильного вирішення питання щодо задоволення або відмови в позові про витребування майна. Фахівці Земельного фонду України з радістю допоможуть вам на кожному етапі вирішення проблемної ситуації.

Для отримання індивідуальної консультації звертайтесь за телефоном: +38 (067) 405 69 55 або пишіть на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.

Завжди раді вам допомогти ваш Земельний Фонд України!

Telegram | Facebook | YouTube | Instagram | Тікток | Viber-канал