Захист переважного права орендаря на купівлю землі

anna.ros688
16 лист.
Читати 2 хв

У разі продажу орендованого майна орендар має переважне право на його купівлю. Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду наголосив, що захист цього права здійснюється шляхом переведення на орендаря прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, за умови:

належного виконання орендарем обов’язків за договором оренди;
порушення переважного права орендаря на купівлю майна;
внесення орендарем на депозитний рахунок суду відповідної грошової суми, що гарантує сплату продавцю.

Якщо перевести права та обов’язки покупця неможливо, орендар має право вимагати відшкодування збитків від особи, яка порушила його переважне право. Інші способи захисту, такі як визнання права власності чи недійсність договору, є неналежними. У конкретній справі товариство-орендар земельної ділянки вимагало перевести на себе права покупця та визнати право власності на ділянку, яку орендодавиця продала іншій особі без дотримання переважного права орендаря.

Суд першої інстанції задовольнив позов, визнавши належним способом захисту переважного права орендаря переведення на нього прав та обов’язків покупця. Апеляційний суд, навпаки, відмовив у позові, посилаючись на те, що орендодавиця мала право самостійно обирати покупця і товариство переважного права на купівлю не мало.

Проте Верховний Суд скасував постанову апеляційного суду у частині переведення прав та залишив у силі рішення суду першої інстанції. Суд пояснив, що за відсутності визначеної процедури захисту переважного права купівлі у ст. 777 ЦК України застосовуються правила ст. 362 ЦК України, а реалізація переважного права не означає створення спільної часткової власності.

Згідно з ч. 2 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує обов’язки за договором найму, має переважне право перед іншими особами на придбання речі, переданої в найм, у разі її продажу. Судова практика усталено визначає переважне право як суб’єктивне цивільне право, що надає його носієві можливість пріоритетного набуття майна перед іншими особами.

Таким чином, для захисту переважного права орендаря належним способом є переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу. Використання цього способу не обмежується договорами з розстроченням платежу, а також узгоджується з ч. 2 ст. 777 ЦК України та ст. 9 Закону України «Про оренду землі» (на час укладення договору купівлі-продажу).

Підсумовуючи, умовами задоволення позову орендаря є: