Суперфіцій (право забудови): чим цей інструмент вигідний для девелоперів і які ризики він несе для власника землі
Однією з передбачених законодавством України форм використання земельних ділянок є суперфіцій - право користування чужою земельною ділянкою для забудови. Правове регулювання цього речового права здійснюється, зокрема, Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України.
Відповідно до статті 413 ЦК України, власник земельної ділянки має право надати її іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може виникати на підставі договору або заповіту. Виникнення відповідного речового права підлягає державній реєстрації в установленому законом порядку. Отже, суперфіцій дає змогу здійснювати забудову земельної ділянки, яка перебуває у власності іншої особи, без необхідності набуття права власності на саму землю.
У контексті реалізації будівельних проєктів особливого значення набуває питання правового статусу девелопера будівництва, його взаємодії із замовником будівництва та вибору правової підстави використання земельної ділянки.
Відповідно до пункту 5 частини першої статті 1 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», девелопер будівництва - це юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства, зокрема шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб. У випадках, передбачених договором із замовником будівництва, за девелопером здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості, а також виникає право першого відчуження таких об’єктів та вчинення інших передбачених законом правочинів щодо них.
Таким чином, девелопер є учасником будівельного проєкту, функції якого пов’язані з організацією та/або фінансуванням будівництва. Водночас його правовий статус не слід ототожнювати зі статусом замовника будівництва. Замовник і девелопер можуть бути різними юридичними особами, а обсяг їхніх прав, обов’язків і повноважень визначається законодавством та укладеними між ними договорами.
Важливо також розмежовувати девелопера будівництва та власника земельної ділянки. Сам по собі статус девелопера не надає права користуватися чужою землею або здійснювати на ній будівництво. Для реалізації проєкту мають існувати належні правові підстави використання земельної ділянки, а також бути дотримані вимоги містобудівного та будівельного законодавства.
Постає питання: у чому ж тоді полягає економічна вигода девелопера від участі в будівельному проєкті та яке значення для цього має суперфіцій?
Під час реалізації будівельного проєкту придбання земельної ділянки у власність не завжди є необхідною умовою. Залежно від обставин проєкту, правового статусу землі та домовленостей між його учасниками, право користування ділянкою може забезпечуватися на підставі договору оренди або договору про встановлення суперфіцію. Вибір відповідної правової конструкції має здійснюватися з урахуванням її правової природи, мети використання землі та вимог законодавства.
Для девелопера суперфіцій може бути економічно привабливим інструментом, оскільки дає змогу отримати право забудови без придбання земельної ділянки. Відповідно, кошти, які за іншої моделі були б спрямовані на купівлю землі, можуть бути використані для фінансування проєктування, будівельних робіт, облаштування інженерної інфраструктури та інших витрат, пов’язаних із реалізацією проєкту.
Водночас необхідно враховувати, що суперфіцій не означає безоплатного користування земельною ділянкою. Відповідно до статті 414 ЦК України, власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Отже, економічна перевага для девелопера полягає насамперед у можливості уникнути значних початкових витрат на придбання землі, а не у звільненні від витрат на її використання.
Окремим аспектом діяльності девелопера є залучення фінансування для будівництва. Законодавство України передбачає, що пряме чи опосередковане залучення замовником будівництва, девелопером будівництва або управителем фонду фінансування будівництва коштів фізичних та юридичних осіб для спорудження об’єкта нерухомості з подальшим набуттям такими особами прав на відповідні об’єкти може здійснюватися виключно у способи, визначені законом. Це означає, що девелопер не може довільно обирати будь-яку договірну модель залучення коштів інвесторів. Правова конструкція фінансування має відповідати встановленим законодавством вимогам, зокрема положенням Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
При цьому необхідно розмежовувати правовідносини щодо використання земельної ділянки та правовідносини щодо фінансування будівництва. Суперфіцій створює речово-правову підставу для користування чужою земельною ділянкою з метою забудови, але сам по собі не визначає порядок залучення коштів інвесторів, розподілу майбутніх об’єктів нерухомості чи набуття спеціальних майнових прав на них.
Отже, належна реалізація будівельного проєкту потребує узгодження кількох правових складових: оформлення права на земельну ділянку, визначення прав та обов’язків замовника і девелопера, дотримання дозвільних процедур і вибору законного механізму фінансування будівництва.
Водночас варто враховувати, що встановлення суперфіцію передбачає певні правові та економічні ризики для власника земельної ділянки. Попри збереження права власності на землю, встановлення суперфіцію може обмежити можливості власника щодо її використання та розпорядження. Основними ризиками є обмеження самостійного користування ділянкою, встановлення економічно невигідної плати, а також виникнення ситуації, за якої земельна ділянка та зведена на ній нерухомість належать різним особам.
Відповідно до статті 415 ЦК України, землекористувач має право власності на будівлі та споруди, споруджені на земельній ділянці, наданій йому для забудови. Водночас перехід права власності на землю до іншої особи сам по собі не припиняє прав власника нерухомості щодо користування земельною ділянкою. Це може ускладнити подальше відчуження землі та її використання новим власником.
Додаткові ризики пов’язані з можливістю відчуження права суперфіцію або зміни землекористувача з урахуванням установлених законом обмежень, а також зі складністю припинення такого права. Зокрема, стаття 416 ЦК України передбачає визначені законом підстави припинення суперфіцію, а стаття 417 ЦК України регулює правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою, зокрема питання щодо подальшої долі зведених будівель і споруд.
У зв’язку з цим власнику земельної ділянки доцільно заздалегідь визначити в договорі умови користування землею, порядок оплати, строки реалізації проєкту, допустимі способи зміни землекористувача та наслідки припинення суперфіцію. Особливу увагу слід приділити механізмам захисту від порушення договірних зобов’язань і врегулюванню прав на нерухомість після завершення користування землею. Отже, суперфіцій не можна вважати універсальним рішенням для всіх будівельних проєктів. Його доцільність необхідно оцінювати індивідуально, з урахуванням правового режиму земельної ділянки, моделі фінансування будівництва та довгострокових інтересів як девелопера, так і власника землі.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі