Спори щодо розмежування земельних ділянок

1. Загальна характеристика

Спори щодо розмежування земельних ділянок - один із найтиповіших (і найконфліктніших) масивів земельних спорів. На практиці вони майже завжди включають:

• технічний компонент (координати поворотних точок, площа, конфігурація, кадастровий номер);

• юридичний компонент (правильність прийняття рішень органами місцевого самоврядування, державними кадастровими реєстраторами, нотаріусами, державними реєстраторами речових прав);

• «людський фактор» (добросусідство, відмова підписати акт погодження меж, самовільні огорожі, фактичне користування).

2. Нормативна основа розмежування земель

2.1. Земельна ділянка як об’єкт права та об’єкт цивільних прав

Базове визначення:

Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, визначеним місцем розташування та встановленими щодо неї правами (ч. 1 ст. 79 ЗКУ).

Стаття 79-1 ЗКУ визначає земельну ділянку як об’єкт цивільних прав та пов’язує виникнення таких прав із формуванням ділянки і внесенням відомостей до Державного земельного кадастру.

Юридичний наслідок:

поки ділянка не сформована і не внесена до ДЗК, вона не існує як об’єкт цивільних прав. Саме цей підхід активно застосовує Верховний Суд у спорах про накладення меж, скасування кадастрового номера та визнання права власності.

2.2. Добросусідство та обов’язки щодо спільних меж (ст. 106 ЗКУ)

Стаття 106 ЗКУ спеціально регулює питання встановлення та відновлення спільних меж:

• Власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої ділянки сприяння у встановленні твердих меж, а також у відновленні межових знаків, якщо вони зникли, перемістилися або стали невиразними (ч. 1 ст. 106).

• Види межових знаків і порядок їх відновлення визначає центральний орган виконавчої влади (ч. 2 ст. 106).

ВС наголошує, що норма:

• дає право вимагати взаємодії щодо меж,

• але не ототожнює погодження меж із набуттям чи втратою права.

2.3. Відновлення меж (ст. 107 ЗКУ)

Стаття встановлює ієрархію визначення меж:

1. Основою є дані земельно-кадастрової документації.

2. Якщо їх неможливо встановити - межі визначаються за фактичним використанням.

3. Якщо і це неможливо - кожному виділяється рівна частина спірної території.

ВС активно застосовує цю норму, особливо коли:

• відсутня або суперечлива технічна документація;

• було тривале фактичне користування певною конфігурацією.

2.4. Державний земельний кадастр (ст. 21 Закону «Про ДЗК»)

Відомості про межі земельної ділянки вносяться до ДЗК:

• на підставі документації із землеустрою щодо формування ділянок відповідно до ст. 79-1 ЗКУ;

• у порядку, встановленому законом.

Кадастр - юридично значима база даних, а не просто «картинка».

ВС виходить із того, що:

• не можна посилатися на «старі» плани чи схеми, якщо вони суперечать даним ДЗК;

• технічну помилку треба відрізняти від незаконного формування ділянки.

3. Типологія спорів про розмежування земель

За аналізом практики ВС можна виокремити три основні групи спорів:

1. Спори щодо погодження меж (акт погодження, відмова суміжника, підпис «не тієї» особи).

2. Спори щодо встановлення/відновлення меж та технічних помилок (накладення координат, помилки землевпорядників).

3. Спори щодо накладення меж і конкуренції прав (перетин меж, «подвійні» кадастрові номери, формування ділянки на території, що вже використовується).

4. Судова практика Верховного Суду

(Усі назви та фабули залишені, правки лише лінгвістичні.)

4.1. Погодження меж

4.1.1. ОП КЦС ВС, справа № 580/168/16-ц від 23.01.2019

Ключові висновки ВС:

• Непідписання акта погодження меж не є автоматичною підставою для відмови в затвердженні документації або передачі ділянки у власність.

• Фальсифікація підпису теж не є підставою для автоматичної недійсності рішень.

• Позивач повинен довести реальне порушення права, а не лише формальне порушення процедури.

4.1.2. Справа № 619/1415/19, постанова від 01.08.2022

ВС підтвердив:

• непідписання акта погодження меж не блокує приватизацію;

• позивач має довести порушення права та причинний зв’язок із рішенням ради.

4.1.3. Справа № 344/8732/18, постанова від 07.07.2021

Суд підкреслив, що:

• відмова сусіда або ради підписати акт погодження меж не може блокувати реалізацію права особи на приватизацію без доведеного порушення прав.

4.2. Технічні помилки та накладення меж

4.2.1. Справа № 360/2066/17 від 10.11.2021

ВС указав, що:

• накладення координат - це не завжди незаконність формування ділянки;

• конфлікт може бути вирішений коригуванням документації, без скасування державних актів.

4.2.2. Справа № 359/7085/14-ц від 28.09.2022

Суд зазначив:

• ключовими доказами є експертиза та дані ДЗК;

• необхідно відрізняти технічне накладення від реального порушення прав.

4.2.3. Справа № 587/2389/21 від 08.04.2024

ВС наголосив:

• необхідно встановити, хто допустив помилку;

• спосіб захисту залежить від причин її виникнення;

• не можна руйнувати права добросовісного набувача без необхідності.

4.3. Накладення меж, аукціони та конкуренція прав

4.3.1. Справа № 344/16785/19 від 01.02.2023

ВС зазначив:

• якщо особа не має речового права на ділянку - вона не може ефективно оскаржувати її формування;

• сусідство або близькість ділянки не є порушенням прав.

4.3.2. Справа № 686/17900/19 від 01.02.2023

ВС підтвердив:

• фактичне зміщення меж може бути встановлене за експертизою;

• основа - дані кадастру, але враховується фактичне користування.

4.3.3. Справа № 710/417/21 від 17.03.2023

ВС підкреслив:

• суд повинен з’ясовувати, чи є реальне порушення права;

• спосіб захисту має бути ефективним і пропорційним, не надмірним.

4.4. Відсутність сформованої ділянки

4.4.1. Справа № 612/449/20 від 05.02.2025

ВС наголосив:

• без сформованої ділянки та внесення її до ДЗК немає об’єкта цивільних прав;

• неможливо оскаржувати чужі межі, не довівши існування своєї ділянки як об’єкта права.

5. Узагальнення правових підходів ВС

5.1. Погодження меж

• Акт погодження меж - службовий елемент, а не визначальний.

• Відсутність підпису не блокує приватизацію.

• Вирішальне - чи порушено реальне право.

5.2. Технічні помилки та накладення координат

• Пріоритет - дані кадастру, але помилки можуть бути виправлені.

• Накладення координат ≠ автоматична незаконність.

• Суд шукає найменш інвазивний спосіб усунення порушення.

5.3. Конкуренція прав

• Якщо немає речового права - шансів на успіх у спорі мало.

• Суд аналізує реальність конфлікту прав, а не суб’єктивні інтереси.

• Спосіб захисту повинен бути пропорційним: коригування меж, сервітут, відшкодування шкоди тощо.

Для отримання індивідуальної консультації звертайтесь за телефоном: +38 (067) 405 69 55 або пишіть на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.

Завжди раді вам допомогти ваш Земельний Фонд України!

Telegram | Facebook | YouTube | Instagram | Тікток | Viber-канал