На практиці можна зустріти непоодинокі випадки, коли власник земельної ділянки не займається самостійною обробкою землі, а через деякий час дізнається, що земельну ділянку обробляє інша особа. При з’ясуванні обставин виявляється, що право оренди на його земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав відповідно до договору оренди, який насправді не був підписаний власником землі.
Виникає закономірне питання: як захистити свої права?
У Постанові Верховного Суду від 04 серпня 2021 року у справі № 757/39249/17-ц (провадження №61-8680св21) зазначено, що підпис є обов`язковим реквізитом правочину, вчиненого в письмовій формі. Наявність підпису підтверджує наміри та волю й фіксує волевиявлення учасника (-ів) правочину, забезпечує їх ідентифікацію та цілісність документу, в якому втілюється правочин. Внаслідок цього підписання правочину здійснюється стороною (сторонами) або ж уповноваженими особами.
Не підписання договору оренди свідчить як про порушення вимоги щодо форми договору, так і підтверджує відсутність волевиявлення сторони договору щодо погодження його істотних умов.
Якщо підпис був підроблений, то необхідно провести судово-почеркознавчу експертизу.
Так, у Рішенні Красилівського районного суду Хмельницької області від 08 лютого 2022 року у справі № 677/682/18 зазначено, що згідно висновку експерта за результатами проведення судової почеркознавчої експертизи встановлено, що підпис в графі «орендодавець» в договорах оренди землі щодо земельної ділянки площею виконаний не позивачем, а іншою особою.
При цьому, цікавою обставиною є те, що орендар здійснював оплату за оренду земельних ділянок та надав копії платіжних відомостей з виплати орендної плати за 2017-2022 роки.
Щодо цієї обставини суд зазначив, що копії платіжних відомостей з виплати орендної плати не свідчать про укладення оспорюваного договору та погодження сторонами його істотних умов. Крім того, долучені представником відповідача документи не містять дати їх складання, підписів керівника та головного бухгалтера, не містять даних про те, що позивач отримував кошти саме за користування орендарем належної йому земельної ділянки згідно укладеного договору оренди, не містять відомостей про підстави, на яких здійснювалася виплата коштів.
Чи буде вважатися такий договір укладеним?
Також у Постанові Верховного Суду від 21 грудня 2021 року у справі № 629/2764/18-ц наголошено, що порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису ч.1 ст. 215 ЦКУ, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
У Постанові від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренди землі», а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (частина друга цієї ж статті).
У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
Які способи захисту є ефективними?
У Постанові від 05 серпня 2020 року у справі № 125/702/17 Верховний Суд дійшов висновку, що реєстрація неукладеного між сторонами договору оренди порушує права та законні інтереси позивача на розпорядження власністю - земельною ділянкою.
Реєстрація права оренди на земельну ділянку, коли договір оренди власник фактично не підписував, тобто цей правочин є неукладеним, не відповідає вимогам закону.
За змістом статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Обраний судом спосіб захисту порушеного права має бути ефективним та забезпечити реальне відновлення порушеного права.
При цьому, обраний позивачем спосіб захисту шляхом скасування державної реєстрації є ефективним, а задоволення позову в цій частині забезпечить реальне відновлення порушеного права.
У Постанові від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, викладеного у Постанові Верховного Суду України від 22 квітня 2015 року у справі № 6-48цс15, зазначаючи, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено) не підлягає визнанню недійсним.
Такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом. У такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки.
Ефективним способом захисту права, яке позивач вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема, шляхом заявлення вимоги про повернення таких земельних ділянок. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.
Таким чином, судова практика щодо даної категорії справ є позитивною для сторони, яка потребує захисту порушених прав. У свою чергу, юристи Земельного фонду України мають успішний досвід в даній категорії справ і завжди готові надати Вам свою юридичну допомогу.
Не забувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам, захистити Вас від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій.