Право орендодавця на своєчасне отримання орендної плати в розмірі (не менше) і в строки встановлені у договорі оренди. Сплата орендної плати наперед (судова практика)
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 ЗУ «Про оренду землі»)
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі (ст. ст. 21, 22 Закону України «Про оренду землі»)
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.
Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.
ч.1 ст. 96 ЗК України передбачено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату
Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати, невиконання істотної умови договору щодо внесення орендної плати з урахуванням індексу інфляції в обумовленому договорами розмірі є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Поряд з цим, індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати і обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України "Про оренду землі")( постанова Палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19)
Також звертаю увагу, у випадку встановлення недобросовісності дій зі сторони орендодавця, а саме створення штучних умов орендодавцем для не прийняття орендної плати не вважається порушенням орендаря щодо не сплати орендної плати (постанову Верховного Суду від 11 червня 2020 року у справі №657/2494/17 (провадження №61-1483св19), оскільки у цій справі підставою для відмови у розірванні договору оренди земельної ділянки стало установлення недобросовісності дій орендодавця в отриманні надісланих орендарем коштів орендної плати, що вказує на створення штучних підстав для розірвання договору оренди).
Сплата орендної плати наперед є зміною умов договору щодо строків орендної плати, яке повинно здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін ( рішення Знам`янського міськрайонного суду від 03.12.2021 у справі № 389/2170/21 (провадження № 2/389/457/21): «В судовому засіданні встановлено, що сторони, укладаючи додаткові угоди до договорів оренди землі, змінили лише строк дії договору оренди землі, всі інші умови залишилися не змінними та чинними у редакції договору та сторони підтвердили щодо них свої зобов`язання. Таким чином, укладаючи додаткову угоду, сторони могли передбачити сплату орендної плати на майбутні періоди, але не зробили цього, інших додаткових угод не укладали. Вивчивши надані сторонами докази, суд вважає відповідач не довів належними та допустими доказами сплату орендної плати на декілька років вперед без відповідної на те підстав».
Згідно з вимогами п.п. 1, 5 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків
Таким чином, всі зміни умов договору, у тому числі збільшення або зменшення орендної плати, порядок та строки оплати здійснюються тільки за згодою сторін договору.
Ось таким чином відбувається функціонування земельного законодавства у цей складний для країни та громадян час, а ми попри воєнні дії допомагаємо населенню бути в курсі всіх правових новин та завжди готові надати широкий спектр юридичних послуг у вирішенні індивідуальних проблем, а для отримання допомоги, консультацій, звертайтесь до адміністратора групи ЗФ України – Сергія Коновалова.
Долучайтеся до нас у соціальних мережах:
Telegram https://t.me/zemfondukraine