Цикл виробництва сільгосппродукції досить тривалий. Саме тому при встановленні договірних відносин щодо користування землею сторонам доцільно передбачати такий строк дії договору, який би дав можливість орендареві зібрати врожай (як правило, кінцевий термін дії договору визначають в останній день року чи, принаймні, в останній день осені).
Проте не всі договори містять такі положення, або договір припиняється достроково чи визнається недійсним у судовому порядку тощо. І якщо орендар обробив таку орендовану земельну ділянку та висадив сільгоспкультуру, а урожай не зібрав, то він стикається з необхідністю відстоювати своє право на урожай або повертати вкладені кошти. Чи дійсно є загроза? Будемо розбиратись.
ДОГОВІРНЕ ВРЕГУЛЮВАННЯ
Розглядувана тема не нова та вже досить довго активно обговорюється в агро- та правовій спільноті. Тому у договорах оренди землі, які укладені впродовж останніх декількох років, може міститись умова на кшталт: «У разі припинення Договору до збирання врожаю, закладеного Орендарем на орендованій земельній ділянці, Орендар має право на збирання такого врожаю. Орендодавець зобов’язується не чинити перешкод Орендарю у вирощуванні та збиранні врожаю та має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки Орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення Договору до дня збирання врожаю».
У такому разі алгоритм дій сторін закладений у самому Договорі – достатньо лише дотриматися його.
Якщо умова щодо збору врожаю орендарем прописана не так детально, а, наприклад, подібним чином: «Договір діє до 30 листопада 2022 року, але в будь-якому випадку орендар має право зібрати врожай», то сторони можуть:
➨ укласти додаткову угоду до договору оренди землі, в якій деталізувати умови використання орендарем земельної ділянки до збору врожаю, у тому числі і встановити розмір (порядок визначення) плати за фактичне користування землею (наприклад, так, як зазначено вище);
➨ домовитись про придбання орендодавцем посівів на підставі договору купівлі-продажу. У випадку, коли власник земельної ділянки планує і надалі здавати її в оренду і вже навіть підшукав потенційного орендаря, викупити посіви може і такий майбутній орендар.
У договорі купівлі-продажу радимо погодити такі умови:
➊ предмет договору (купівля-продаж незавершеного виробництва у вигляді посівів сільгоспкультур);
➋ ціну договору та порядок розрахунків;
➌ строк дії договору;
➍ умови передачі посівів (рекомендуємо підписати відповідний акт приймання-передачі, у якому моментом передачі посівів вказати момент підписання договору).
Зазначений договір на підставі ст. 208 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) варто укладати у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення не обов’язкове, але на вимогу однієї зі сторін він може бути посвідчений нотаріально.
Тут слід одразу обумовити, що стосовно окремих земель право орендаря на збір врожаю закріплене безпосередньо у законодавстві.
Так, у разі оренди нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних часток (паїв) або земель колективної власності діють ст. 13 та ст. 141 Закону України від 05.06.2003 р. № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». Згідно з нормами цих статей орендар має право на збирання врожаю, якщо договір оренди такої земельної ділянки закінчився у зв’язку з набуттям права власності на неї. При цьому новий власник цієї земельної ділянки, своєю чергою, має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору оренди до дня збирання врожаю.
Аналогічний підхід застосовується і щодо права користувача на збір врожаю за окремими договорами користування земельними ділянками, укладеними відповідно до п. 27 розд. X «Перехідні положення» Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), під час дії воєнного стану.
Не забувайте, що професійнаправова допомога допоможезапобігти ризикам для сторін,захистити їх від неправомірнихдій та позбавити від неприємнихситуацій.
📲Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955 ❤️
🇺🇦Все буде Україна!
💻Також долучайтеся до нас у соціальних мережах:
🟡Telegram https://t.me/zemfondukraine