В умовах зростання темпів забудови міст набула особливої гостроти проблема недотримання учасниками будівництва містобудівного законодавства, яким встановлено організаційно-правовий порядок здійснення будівництва, дотримання державних будівельних стандартів, норм і правил і, як наслідок, збільшення обсягів самочинного будівництва.
Самочинна забудова міст для одних осіб та складний процес проходження дозвільних процедур, експертизи проектів, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів для інших осіб грубо нівелює рівність усіх перед законом та сам порядок і правила забудови населених пунктів, за відсутності належного та ефективного поновлення прав територіальної громади провокує усе більшого числа забудовників до самочинного будівництва.
Передумовами, що сприяють самочинному будівництву, є можливість його легалізації (узаконення), реєстрації права власності на нього, тобто можливість володіння, користування і розпорядження об`єктами самочинного будівництва.
Нормами ст.ст. 90, 95, 102-1 ЗК України визначено, що право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок, землекористувачі та особи, які набули право користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав.
Суперфіцій – це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі.
Порядок встановлення та припинення суперфіція регламентується нормами Земельного та Цивільного кодексу України.
Відповідно до ст. 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.
Відповідно до ст. 395 ЦК України речовими правами на чуже майно є: право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій). Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно. Згідно ч.1 ст. 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.
Згідно ст.413 ЦК власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій).
Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.
Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.
Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім випадків, передбачених частиною п'ятою цієї статті.
Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.
Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.
Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.
За домовленістю сторін договори про надання права користування земельною ділянкою для забудови можуть бути посвідчені нотаріально. Власник земельної ділянки також може встановити вимогу нотаріального посвідчення договорів про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Припинення права користування земельною ділянкою для забудови
1. Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
спливу строку права користування;
відмови землекористувача від права користування;
невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
2. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.
Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою
У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.
У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.
Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.
Право на забудову земельної ділянки та функції замовника будівництва нерозривно пов`язані з правом власності особи на земельну ділянку або правом користування земельною ділянкою, наданою для будівництва; функції замовника будівництва можуть перейти до іншої особи у разі набуття такою особою статусу замовника будівництва, а для цього необхідно набути належним чином оформлене право користування земельною ділянкою або право на забудову чужої земельної ділянки (суперфіцій).
Таким чином, саме власнику або користувачу земельної ділянки належить право її забудови, тобто відповідне право особа набуває з моменту набуття у власність або користування ділянки у встановленому законом порядку.
📲Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955 ❤️
🇺🇦Все буде Україна!
💻Також долучайтеся до нас у соціальних мережах:
🟡Telegram https://t.me/zemfondukraine
Comments