Пай за мішок кукурудзи: чи час переглядати старі договори оренди? Чи справедливо розривати договір в односторонньому порядку, якщо орендна плата не покриває навіть податки?
- anna.ros688
- 2 дні тому
- Читати 3 хв
«Пай за мішок кукурудзи» - формула, яка для багатьох власників земельних ділянок довгий час виглядала звичною та навіть прийнятною, адже договір оренди був укладений багато років тому, орендар справно обробляв землю, конфліктів не виникало, а сам факт стабільних виплат створював відчуття впорядкованості відносин. Проте економічна реальність змінилася настільки суттєво, що сьогодні дедалі частіше постає питання: чи відповідає розмір орендної плати фактичній вартості користування землею і чи не настав момент для перегляду умов старих договорів.
За останні роки відбулося зростання нормативної грошової оцінки земельних ділянок, підвищення податкового навантаження, зміни у підходах до оподаткування, а також коливання ринку сільськогосподарської продукції, що безпосередньо впливають на рентабельність аграрного бізнесу. У такій ситуації власник паю може зіткнутися з парадоксальною обставиною: орендна плата, передбачена договором, не лише не приносить відчутного доходу, а іноді фактично дорівнює сумі податків або навіть не перекриває їх повністю. З економічної точки зору це виглядає як втрата, проте з юридичної - питання значно складніше.
Факт того, що орендна плата видається заниженою порівняно з ринковими показниками, сам по собі не створює автоматичної підстави для одностороннього розірвання договору. Договір оренди землі є цивільно-правовим зобов’язанням, яке базується на принципі обов’язковості виконання сторонами погоджених умов. Якщо орендар сплачує суму, визначену договором, у встановлені строки та належним чином використовує земельну ділянку, судова перспектива розірвання договору виключно через економічну невигідність для орендодавця виглядає вкрай обмеженою.
У таких випадках ключовим є не емоційне відчуття несправедливості, а зміст самого договору. Необхідно ретельно проаналізувати, чи передбачено механізм індексації орендної плати, чи встановлено її у відсотках від нормативної грошової оцінки, чи містить договір положення про можливість перегляду розміру орендної плати у разі зміни економічних умов або законодавства. Якщо орендна плата визначена як відсоток від нормативної грошової оцінки, а оцінка змінювалася, це вже відкриває простір для коригування. Якщо індексація передбачена, але фактично не застосовувалася, виникає питання належного виконання зобов’язань орендарем.
Окремої уваги заслуговує питання істотної зміни обставин, яке в теорії може бути підставою для зміни або розірвання договору через суд. Проте практика застосування цього механізму є досить стриманою, оскільки доведення непередбачуваності та істотності змін потребує вагомої доказової бази. Суд оцінює не лише економічні показники, а й те, чи могли сторони передбачити такі ризики на момент укладення договору та чи передбачили вони відповідні запобіжники.
Водночас розірвання договору не завжди є найефективнішим шляхом захисту інтересів власника землі. Земельні правовідносини мають довгостроковий характер, а стабільність земельного банку для аграрія часто має стратегічне значення. Аргументований діалог, підкріплений розрахунками податкового навантаження та аналізом ринкової ситуації, у багатьох випадках може призвести до добровільного перегляду розміру орендної плати без судових спорів та додаткових витрат часу й ресурсів.
Питання справедливості у сфері оренди землі завжди перебуває на межі економіки та права. Земля є активом із довгостроковою цінністю, і коли плата за її використання виглядає символічною, природно виникає бажання відновити баланс інтересів. Проте відновлення цього балансу має здійснюватися правовими інструментами, а не імпульсивними рішеннями. Саме тому перегляд старих договорів доцільно починати з юридичного аудиту їх умов, аналізу механізмів коригування орендної плати та оцінки реальних перспектив зміни або розірвання договору.
У сучасних умовах пасивна позиція власника земельної ділянки може призвести до багаторічної фіксації економічно невигідних умов, тоді як своєчасний аналіз і професійний підхід дозволяють мінімізувати ризики та вибудувати більш справедливу модель співпраці. Саме тому питання «пай за мішок кукурудзи» перестає бути емоційною метафорою і перетворюється на цілком конкретний юридичний виклик, який потребує не обурення, а виваженого правового рішення.
Для отримання індивідуальної консультації звертайтесь за телефоном: +38 (067) 405 69 55 або пишіть на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти ваш Земельний Фонд України!
Коментарі