Містобудівні обмеження земельної ділянки: відстані до паркану, септика та сусідських будівель
Купили земельну ділянку, а будинок на ній поставити немає де? На перший погляд ситуація здається парадоксальною: земельна ділянка має відповідне цільове призначення, право власності оформлене, площа достатня - але бажаний будинок розмістити на ній відповідно до чинних норм не вдається. Причина може бути у містобудівних, санітарних, протипожежних та інших нормативних обмеженнях. Іноді достатньо змістити будинок на кілька метрів або змінити його конфігурацію.
А іноді сукупність обмежень фактично формує настільки малу пляму забудови, що реалізувати задуманий об’єкт стає неможливо. Саме тому професійна перевірка земельної ділянки перед купівлею - це не зайва перестраховка, а нормальний етап підготовки до будівництва.
Що ж насправді обмежує забудову земельної ділянки? Які обмеження є реальними, а які - формальними? Тут важливо розуміти: не всі вимоги, які в побуті називають «містобудівними обмеженнями», є містобудівними умовами та обмеженнями у юридичному розумінні.
Для забудови ділянки одночасно можуть мати значення:
містобудівна документація;
цільове призначення земельної ділянки;
червоні лінії та лінії регулювання забудови;
відстані до меж земельної ділянки;
відстані між будівлями;
протипожежні розриви;
санітарні вимоги;
охоронні зони інженерних мереж;
існуюча забудова на сусідніх ділянках;
вимоги щодо інсоляції та освітленості;
обмеження, встановлені земельним та іншим законодавством.
ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» безпосередньо регулює, зокрема, питання відстаней між будинками, спорудами та до меж земельних ділянок.
Відстань від будинку до паркану: рахувати потрібно не від паркану. Це один із найпоширеніших міфів у приватній забудові. Паркан і межа земельної ділянки - не завжди одне й те саме. Тому перш ніж визначати місце розташування будинку, необхідно встановити фактичне та юридичне положення меж земельної ділянки.
Для нової садибної забудови п. 6.1.41 ДБН Б.2.2-12:2019 встановлює вимоги до відступів від меж суміжних земельних ділянок. У документах ЄДЕССБ при формуванні містобудівних умов також прямо застосовується ця норма. Водночас для сформованої забудови ДБН передбачає окремі умови, за яких відстань від найбільш виступаючої конструкції стіни до межі суміжної ділянки може бути меншою. Тобто універсального правила «від будинку до паркану завжди 3 метри» не існує.
Потрібно визначити: яка саме забудова формується, де проходить межа ділянки, чи є забудова сформованою, які вимоги встановлені містобудівною документацією, які додаткові нормативні вимоги виникають у конкретній ситуації.
Сусідський будинок або господарська будівля може вплинути на ваше будівництво
Власник земельної ділянки часто оцінює її ізольовано: «Мені вистачає площі для будинку». Але забудова не існує у вакуумі. При проектуванні потрібно враховувати також існуючі будівлі та споруди на сусідніх ділянках.
Наприклад, відстані між житловими будинками можуть визначатися не лише межами земельних ділянок, а й:
ступенем вогнестійкості будівель;
їх поверховістю;
протипожежними вимогами;
санітарно-побутовими умовами;
інсоляцією та освітленістю.
ДБН Б.2.2-12:2019 прямо регулює такі взаємозв’язки між забудовою на сусідніх ділянках. Тому сусідська споруда дійсно може вплинути на розміщення вашого будинку, але не кожна будівля автоматично створює однакове обмеження. Необхідно знати її призначення, параметри та застосувати саме ту нормативну вимогу, яка поширюється на конкретний випадок.
Септик - ще один фактор, про який часто згадують занадто пізно
При проектуванні приватного будинку необхідно враховувати розміщення системи каналізації. Таблиця 6.7 ДБН Б.2.2-12:2019 встановлює, зокрема, відстані від житлових будинків до септиків залежно від їх продуктивності.
Для септика продуктивністю:
до 1 м³/добу - 5 м;
1–3 м³/добу — 8 м.
Для фільтруючих колодязів також встановлені відповідні нормативні відстані. Це важливо не лише тоді, коли септик планується на вашій ділянці. Існуючі інженерні споруди на сусідній ділянці також можуть впливати на можливість розміщення вашого об’єкта, якщо конкретна нормативна вимога встановлює відповідну відстань. Отже, перед купівлею ділянки варто дивитися не лише на кадастрову карту. Потрібно розуміти, що вже побудовано поруч і де розташовані інженерні об’єкти.
«Пляма забудови» - головний показник, який варто знати до купівлі
Уявімо земельну ділянку площею 10 соток. Здається, що місця достатньо для великого будинку, гаража, тераси, господарських споруд та саду. Але після нанесення на план меж земельної ділянки, необхідних відступів, існуючих сусідських будівель, інженерних мереж, охоронних зон, протипожежних розривів, санітарних відстаней - може виявитися, що реальна зона, де можна розмістити будинок, значно менша за площу самої ділянки. Саме цю територію умовно можна назвати «плямою забудови». І саме її, на мою думку, покупцеві варто бачити ще до укладення договору купівлі земельної ділянки.
Отже, давайте розглянемо 5 міфів про відстані при будівництві:
Міф №1. «Від будинку до паркану завжди має бути 3 метри»
Не зовсім. Нормативна відстань визначається з урахуванням конкретної ситуації, а в окремих випадках для сформованої забудови ДБН передбачає інші параметри, як більші, так і менші. Крім того, вимірювання здійснюється щодо межі земельної ділянки, а не просто до будь-якого встановленого на ній паркану.
Міф №2. «Якщо моя ділянка приватна - я можу будувати на ній де завгодно»
Ні. Право власності на землю не скасовує вимог містобудівного, земельного, санітарного та іншого законодавства. Саме тому перед початком будівництва потрібно визначити допустиме місце розташування об’єкта. Також варто пам’ятати про необхідність отримання до початку будівництва, в установленому законодавством порядку, права на виконання будівельних робіт.
Міф №3. «Сусідський сарай мене не стосується»
Може стосуватися. Від характеристик сусідської будівлі та її призначення можуть залежати нормативні відстані та протипожежні вимоги. Тому сусідню забудову необхідно враховувати при проектуванні.
Міф №4. «Септик можна поставити де завгодно, аби він був на моїй землі»
Ні. Для септиків та інших споруд каналізації нормативними документами встановлюються мінімальні відстані до житлових будинків та інших об’єктів. Неправильне розташування септика може створити проблему вже не тільки для комфортного користування будинком, а й для відповідності проектного рішення нормативним вимогам.
Міф №5. «Якщо на ділянці є 10 соток - будинок точно поміститься»
Площа ділянки ще не означає можливість вільного розміщення будинку. Іноді ділянка площею 6 соток має дуже зручну конфігурацію для забудови, а ділянка площею 10 соток через форму, інженерні мережі та сусідню забудову має значно меншу придатну для забудови територію. У містобудуванні важлива не лише площа, а й конфігурація земельної ділянки, рельєф ділянки та нормативні обмеження.
То що ж перевірити перед купівлею земельної ділянки?
Якщо ділянка купується саме під будівництво, ми рекомендуємо перевіряти її не за принципом «подобається місце - купуємо», а за принципом «чи можна тут реалізувати наш задум будівництва».
Доцільно перевірити:
Земельну ділянку: кадастрові дані, площу та конфігурацію, цільове призначення, наявність чи відсутність накладених обмежень на ділянку, її межі.
Містобудівну ситуацію: містобудівну документацію, функціональне призначення території, зонування, червоні лінії, лінії регулювання забудови, наявні містобудівні обмеження, радіус обслуговування від громадських об’єктів.
Оточення: будинки на сусідніх ділянках, господарські споруди, септики та інші інженерні об’єкти та мережі, в тому числі підземні, дороги та проїзди.
Майбутню забудову: місце розташування будинку, можливу площу та поверховість, гараж/паркування, господарські споруди, проїзд, під’їзд, розворот, інженерне забезпечення та його потужність.
І лише після цього можна говорити про реальний потенціал земельної ділянки.
Висновок: перевіряти потрібно не землю, а можливість реалізувати на ній задум та комфорт у подальшій експлуатації та проживанні. Саме тому професійний містобудівний аналіз до купівлі землі може заощадити значно більше коштів, ніж коштує сам аналіз. Бо виправити невдале проектне рішення ще можна. А от змінити конфігурацію вже придбаної земельної ділянки, перенести сусідський будинок або прибрати існуючі інженерні мережі - неможливо.
Хороша земельна ділянка - це не просто ділянка з правильним цільовим призначенням. Це ділянка, на якій можна реалізувати ваш задум відповідно до чинного законодавства та будівельних норм. Будівництво з дотриманням ДБН та Земельного законодавства убезпечить вас від ймовірних штрафних санкцій, припинення будівництва і навіть його знесення.
Матеріал підготовлено з урахуванням чинних нормативних вимог. Для конкретної земельної ділянки склад і характер обмежень визначаються індивідуально - з урахуванням містобудівної документації, характеристик ділянки, існуючої забудови та актуальних на дату проектування нормативних документів.
Нормативна база
Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» №3038-VI.
ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» - чинна версія на порталі ЄДЕССБ.
Порядок видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки.
Постанова КМУ №926 від 01.09.2021 щодо розроблення, оновлення та затвердження містобудівної документації.
Професійна порада: Грамотне рішення до початку будівництва допомагає зберегти не лише кошти, а й час, нерви та впевненість у результаті. Хочете купити землю під будівництво? Замовте містобудівний аналіз земельної ділянки до укладення угоди. Це допоможе визначити реальну можливість забудови, основні обмеження та потенційну пляму забудови.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі