Чи можна не платити за оренду під час війни?

Війна в Україні належить до форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), що окремо засвідчила Торгово-промислова палата своїм листом від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1.

Однак, чи може орендар правомірно не сплачувати орендну плату під час війни з огляду на наявну судову практику, пропоную розібратися.


Як правило в договорах оренди наявні форс-мажорні застереження – сторони договору можуть посилатися на дію обставин непереборної сили, як на підставу звільнення їх від відповідальності за невиконання умов договору.

Проте, нагадаю, що:

  • дія форс-мажорних обставин не звільняє сторону від обов’язку за договором, а лише є легітимною підставою відстрочити виконання такого обов’язку до закінчення їх дії та не понести відповідальності за таке прострочення (у вигляді штрафних санкцій);

  • лише факт проведення бойових дій чи запровадження обмежень воєнного часу не звільняє сторону від відповідальності, якщо такі обставини прямо не перешкоджають особі фізично чи юридично виконати конкретний обов’язок за договором (наприклад, сплатити кошти).

Саме за таких обставин, до прикладу, орендар може затримати орендну плату (з дотриманням процедури повідомлення про форс-мажор і його підтвердження), але муситиме здійснити її, коли дія обставин форс-мажору на нього припиниться.

Проте, на практиці в договорах оренди зустрічаються форс-мажорні застереження, які звільняють орендаря від сплати орендної плати на час дії форс-мажорних обставин.


Зазначені положення ґрунтуються на ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України (надалі «ЦК»), якою окремо передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Зазначене законодавче положення діє незалежно від наявності відповідної умови в договорі.

Разом із тим, за приписами ч. 4 вказаної статті наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Керуючись цією нормою деякі орендодавці пропонували орендарям істотне зменшення орендної плати на певний період воєнного стану.

Повне ж звільнення від орендної плати застосовується в судовій практиці в якості виняткового втручання в договірні відносини сторін. В будь-якому разі, зазначені положення стосуються оренди, до якої як правило не включаються витрати на комунальні послуги та експлуатаційні платежі.


Форс-мажорні орендні спори не є новими для вітчизняної судової практики. З 2014 року підставою таких спорів є бойові дії в зоні проведення АТО/ООС і окупація окремих адміністративно-територіальних одиниць України, а з 2020 року – пандемія коронавірусної інфекції та запроваджені у зв’язку з нею карантинні обмеження.

У постанові Великої Палати Верховного Суду (надалі «ВС») від 08.05.2018 у справі №910/7495/16 суд дійшов висновку, що при оцінці обставин, за які не відповідає орендар, презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати (аналогічна правова позиція щодо застосування приписів ст. 762 ЦК викладена у постановах ВС у справах №914/1248/18 та №914/2264/17).


Судовою практикою підтверджується можливість повного звільнення орендаря від орендної плати на час дії форс-мажорних обставин, які повністю перешкоджають йому користуватися об’єктом оренди, на підставі норми закону. При чому, існують як позитивні, так і негативні для орендарів судові рішення, зокрема, за орендними спорами, які виникли у зв’язку з війною на сході України з 2014 року. Тягар доказування повної неможливості користування об’єктом оренди внаслідок дії обставин непереборної сили покладається на орендаря.

Разом з тим, вектор судової практики в такій категорії спорів після 24.02.2022 важко спрогнозувати, беручи до уваги спірні питання, викладені вище. Відтак, сторонам договорів оренди рекомендується завчасно знайти компромісні рішення на прийнятних для обох сторін умовах.

Власникам землі які звертаються до нас за допомогою наші спеціалісти можуть надати більш розгорнуті консультації з питань які вас цікавлять. Незабувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій. Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись до нашого адміністратора https://www.facebook.com/profile.php?id=100000061951018 написавши в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955

Все буде Україна

Також, долучайтесь до нас у соціальних мережах:


133 просмотра0 комментариев

Недавние посты

Смотреть все