Спільна власність на земельну ділянку
Земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).
Спільна сумісна власність полягає в тому, що її учасники не мають наперед визначених часток. Всі співвласники спільної сумісної власності мають рівні права щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою.
Виникнення права спільна сумісна власність на земельну ділянку врегульовано ст. 89 ЗК України
Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам, якщо інше не встановлено законом.
У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:
Відповідно до ч. 3 ст. 368 Цивільного кодексу України майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договорам або законом.
В силу ст. 60 Сімейного кодексу України майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя.
Зокрема, ч. 4 ст. 368 Цивільного кодексу України передбачає, що у спільній сумісній власності перебуває майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім´ї, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі.
Об’єктом права спільної сумісної власності подружжя може бути будь-яке майно, за винятком виключеного з цивільного обороту (ч. 1 ст. 61 Сімейного кодексу України).
Дружина, чоловік розпоряджаються майном, що є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя, за взаємною згодою. При укладенні договорів одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого з подружжя. Згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена.
При укладенні договорів одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого з подружжя. Дружина, чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її, його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового. Для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, а також договорів стосовно цінного майна, згода другого з подружжя має бути подана письмово. Згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена. Договір, укладений одним із подружжя в інтересах сім'ї, створює обов'язки для другого з подружжя, якщо майно, одержане за договором, використане в інтересах сім'ї. (ст. 65 Сімейного кодексу України).
Дружина, чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її, його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового (ст. 65 Сімейного кодексу України).
Дружина, чоловік мають право укласти з іншою особою договір купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання (догляду), застави щодо своєї частки у праві спільної сумісної власності подружжя лише після її визначення та виділу в натурі або визначення порядку користування майном. Дружина, чоловік мають право скласти заповіт на свою частку у праві спільної сумісної власності подружжя до її визначення та виділу в натурі ( ст. 67 Сімейного кодексу України).
При цьому, договір про відчуження одним із подружжя на користь другого з подружжя своєї частки у праві спільної сумісної власності подружжя може бути укладений без виділу цієї частки (ч. 2 ст. 64 Сімейного кодексу України).
Об'єктом права спільної сумісної власності подружжя може бути будь-яке майно, за винятком виключеного з цивільного обороту. Об'єктом права спільної сумісної власності є заробітна плата, пенсія, стипендія, інші доходи, одержані одним із подружжя. Якщо одним із подружжя укладено договір в інтересах сім'ї, то гроші, інше майно, в тому числі гонорар, виграш, які були одержані за цим договором, є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя. Речі для професійних занять (музичні інструменти, оргтехніка, лікарське обладнання тощо), придбані за час шлюбу для одного з подружжя, є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя. (ст. 61 Сімейного кодексу України). Відповідно до ч.5 п.1 ст. 57 Сімейного кодексу України земельна ділянка, набута нею, ним за час шлюбу внаслідок приватизації земельної ділянки, що перебувала у її, його користуванні, або одержана внаслідок приватизації земельних ділянок державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, або одержана із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених Земельним кодексом України. Логіка викладеного правила зумовлена тим, що зі змісту спеціальних положень земельного законодавства (ст.ст. 116, 121 та ін. Земельного кодексу України) однозначно вбачається особистий характер права на приватизацію.
• члени фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними
Виходячи зі ст. 118 Земельного кодексу України та ст. 7 Закону України “Про фермерське господарство” земельні ділянки для ведення фермерського господарства надаються членам фермерського господарства у їх особисту приватну власність кожній окремій особі. А тому положення про те, що земельні ділянки перебувають у спільній сумісній власності членів фермерського господарства по суті не має застосування.
• співвласники жилого будинку
Слід звернути увагу, що чинним законодавством, крім можливості виникнення права спільної сумісної власності співвласників жилого будинку, також передбачено можливість виникнення спільної часткової власності. Так, ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу України передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.
• співвласників багатоквартирного будинку
Статтею 42 Земельного кодексу України передбачено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації. У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.
Умови здійснення права спільної сумісної власності врегульовано Законом України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.
Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.
Статтею 369 Цивільного кодексу України визначено, що володіння та користування здійснюється співвласниками спільно (ч. 1), а розпорядження - за спільною згодою (ч. 2). У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном.
Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.
Положення щодо здійснення права спільної сумісної власності подружжя передбачені ст. 63 Сімейного кодексу України. Зокрема: “Дружина та чоловік мають рівні права на володіння, користування і розпоряджання майном, що належить їм на праві спільної сумісної власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.”
Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки, крім випадків, установлених законом.
Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом.
При цьому, у разі бажання поділу земельної ділянки з виділенням частки в натурі, повинна бути фактична можливість такого поділу. Досить часто існують ситуації, за яких не можливо розподілити земельну ділянку, що знаходиться у спільній сумісній власності. І насамперед це стосується земельних ділянок, що знаходяться у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.
Більш детальне регулювання відповідних правовідносин передбачене ст. 370-372 Цивільного кодексу України, які також виходять із рівності часток у праві спільної сумісної власності.
В той же час, необхідно враховувати, що в силу ч. 2 ст. 372 Цивільного кодексу України у разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом. За рішенням суду частка співвласника може бути збільшена або зменшена з урахуванням обставин, які мають істотне значення.
Спільна часткова власність на землю.
Виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку врегульовано статтею 87 ЗК України, земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність). Отже, в розумінні статті 86 ЗК України спільна часткова власність на земельну ділянку – це спільна власність з обов’язковим визначенням частки кожного з учасників спільної власності.
Підстави для виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку
Відповідно до статті 87 ЗК України право спільної часткової власності виникає у наступних випадках:
• при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;
• при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;
• при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;
• за рішенням суду.
Добровільне об’єднання власниками належних їм земельних ділянок
В силу ч. 2 ст. 88 ЗК України об’єднання власниками належних їм земельних часток здійснюється шляхом укладення договору на спільну часткову власність, який укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.
Прийняття спадщини двома або більше особами
Відповідно до ст. 1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).
Спадкування може здійснюватися за законом або за заповітом.
На підставі ч. 1 ст. 1225 ЦК України право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.
Підстави виникнення права спільної часткової власності, зазначені у статті 87 ЗК України, не є вичерпними та розширюються іншими положеннями ЗК України. Так, в силу ст. 120 ЗК України у разі наявності спільної часткової власності на будинок декількох власників, такі власники набувають право спільної часткової власності на земельну ділянку біля будинку. У разі наявності бажання кожен із співвласників спільної часткової власності має право на отримання особисто у власність частину земельної ділянки відповідно до частки, що йому належить.
Питання про виділення належної власнику частки в натурі (на місцевості) вирішується за угодою між усіма співвласниками. У разі недосягнення згоди співвласниками, питання вирішується в судовому порядку.
Порядок та умови використання земельної ділянки, що знаходиться у спільній частковій власності, визначаються за згодою всіх співвласників, тобто рішення щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою повинні бути спільними та одностайно схваленими усіма співвласниками.
Частиною 1 статті 88 ЗК України передбачено, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що знаходиться у спільній частковій власності здійснюється за договором або ж відповідно до рішення суду. При цьому слід враховувати, що при укладенні договору, повинні бути враховані інтереси усіх учасників незалежно від розміру земельної частки кожного із них.
Договір про спільну часткову власність про визначення порядку володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою укладається виключно у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.
Співвласник земельної ділянки, що знаходиться у спільній частковій власності, має право як окремо, так і спільно з іншими учасниками, на виділ у натурі його частки спільної власності або отримання відповідної компенсації за неї. Особі, що вимагає виділення в її володіння, користування і розпорядження, тобто у приватну власність, земельну ділянку, виділяється частина із спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної їй частки. У разі недосягнення згоди між співвласниками щодо виділення частки спір вирішується у судовому порядку.
Відповідно до ч. 2 ст. 364 Цивільного кодексу України якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим, співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. При цьому компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою.
Частина 4 статті 88 ЗК України передбачає, що власник спільної часткової власності земельної ділянки має право володіти та користуватися саме тією частиною спільної ділянки, яка відповідає розміру частки, що належить співвласнику.
Спільна часткова власність на земельну ділянку в процесі її використання може приносити певні доходи або ж вимагає певних витрат по утриманню і зберіганні земельної ділянки. У разі, якщо від використання спільної земельної ділянки є доходи, то кожен із учасників має право на частину доходів відповідно до розміру його земельної частки. Також співвласники відповідають перед третіми особами за зобов'язаннями, пов’язаними із спільною земельною ділянкою, та сплачують податки, збори та інші платежі.
Крім того, учасник спільної часткової власності має право на відчуження іншим особам своєї частки у спільній земельній ділянці (шляхом укладення договорів купівлі-продажу, дарування, міни, заповіту тощо).
Земельна ділянка може бути відчужена як іншим співвласникам, так і іншим особам. При цьому інші учасники спільної часткової власності мають переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку, що продається.
Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
Відповідно до ч. 5 статті 362 ЦК України передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.
Всім гарного дня та мирного неба, у випадку виникнення якихось питань щодо земельного законодавства, фахівці ГО Земельний фонд України радо нададуть правову допомогу, для чого необхідно звернутися до голови фонду – Коновалова Сергія.
Comments