Земельна ділянка, як і будь-який об’єкт нерухомості має своє певні властивості, які впливають на її вартість та ефективність використання. Саме тому, перш ніж придбати ділянку важливо дізнатись про неї максимум інформації.
Для прийняття рішення потенційним покупцем, варто розуміти, на які запитання дасть відповіді перевірка земельної ділянки.
Почнемо з ризиків, які можуть бути у випадку недостатньої перевірки, або її відсутності.
I. Обтяження, або обмеження у використанні земельної ділянки (встановлені за рішенням суду чи за законом);
II. Некоректні відомості про земельну ділянку, внесені до Державного земельного кадастру (невірно вказане цільове призначення, граматичні помилки, помилки в координатах поворотних точок, накладки);
III. Наявність порушень вимог земельного законодавства, пов’язаних з оформленням земельної ділянки (водоохоронних зон, відповідність містобудівній документації, тощо);
IV. Низькі агро-хімічні показники ґрунту (особливо земель сільськогосподарського призначення).
Досить часто покупці вважають, що перевірка нотаріусом документів перед правочином і є тією, якої достатньо, але це не є гарантією безпеки для покупця. Безліч прав на земельну ділянку, набутих на підставі нотаріально посвідчених договорів, було скасовано. Тут варто підкреслити, що таке скасування відбувається не з вини нотаріусів, тому що нотаріуси, як правило, сумлінно дотримуються норм законодавства при вчиненні нотаріальних дій.
А з причини юридичної необізнаності покупців.
Просто подивитись на інформацію з державних реєстрів недостатньо. Це може зробити кожен, в доступі є певна кількість ресурсів, де ви зможете перевірити земельну ділянку самостійно. Проте отриману інформацію потрібно проаналізувати через призму законів, співставити всі дані, знайти прогалини та неточності в документах. Велика кількість земельних ділянок має юридичні проблеми з документальним оформленням.
Наші фахівці в цьому випадку перевіряють не тільки відкриту інформацію, але й інші показники, як законність оформлення документів на землю, правильність оформлення документів, співставляють наявні факти та зважує ризики.
Перевірці підлягає буквально кожен документ, який стосується земельної ділянки. Такі документи видавались в різний період, тому мають різні назви, основні реквізити та вимоги до оформлення і отримання таких документів потребують детального аналізу, в залежності від вимог, які ставилися до чинного на той час законодавства.
Часто зустрічаються випадки, коли на державних актах про право власності відсутні підписи, або печатки, до 2010 року при набуття права власності на земельну ділянку потрібно було виготовляти новий державний акт, з 2010 року по 2013 рік достатнім правовстановлюючим документом був договір. Потрібно перевіряти не лише наявність документа, але й вірність його оформлення.
Досить часто при перевірці площі та місця розташування ділянки, не співпадають дані в документах на право власності, дані внесені до ДЗК з фізичним розміщення ділянки на місцевості.
Накладення меж на сусідні ділянки. Тут може виникнути спір про право власності, а саме хто повинен "посунути" свою ділянку.
При перевірці "історії" земельної ділянки досить часто при переході від одного до іншого власника, зміні цільового призначення, знаходимо невідповідність оформлених на той час документів нормам законодавства.
Саме перевірка історії ділянки одночасно і дуже важлива, і дуже складна. Є реальні приклади, коли в особи, яка купує земельну ділянку у продавця, який не мав право її продавати (наприклад, продавець свого часу незаконно приватизував ділянку), через рішення суду "законний власник" забирає таку ділянку. Як наслідок, покупець залишається і без коштів, і без земельної ділянки.
Суть такої перевірки полягає в частині витребування всіх документів від державних установ. По-перше, не всі установи готові надати таку інформацію пересічному громадянину. Ми робимо адвокатські запити в державні та архівні установи, органи нотаріату. Витягуємо інформацію з усіх можливих реєстрів.
Відсутність документів (відомостей) на ділянку в архівах немає, це вже повинно насторожити покупця. Це або була присутня незаконна схема по цій ділянці, або просто ділянка потрапила в масив корупційних схем з іншими ділянками. В цій ситуації майбутнім покупцям та продавцям варто підходити до набуття прав власності зважено та законно, не порушуючи норм та заборон законодавства. Часи і влада змінюється, а проблемна власність тягнеться роками.
Проведення юридичного аудиту земельної ділянки забезпечує підвищення довіри між сторонами угоди, що дозволяє зменшити можливі конфлікти та спори у майбутньому.
Не забувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій.
Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись до нашого адміністратора https://www.facebook.com/profile.php?id=100000061951018 написавши в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955
Все буде Україна!
Також долучайтеся до нас у соціальних мережах:
Telegram https://t.me/zemfondukraine
Instagramhttps://instagram.com/zemelnyy_fond_ukrayinu?igshid=YmMyMTA2M2Y
Наш сайт https://www.zemfond.net