Перевірка обʼєкта нерухомості(земельної ділянки) та його власника на предмет виявлення можливих ризиків у разі придбання такої нерухомості
З 1 липня 2021 року набрав чинності закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який скасовує мораторій на продаж сільгоспземлі.
З відкриттям ринку землі у багатьох власників земельних ділянок та нерухомості розташованої на ній, а також їх потенційних покупців виникло питання – як укласти договір купівлі-продажу та навіщо здійснювати перевірку нерухомості.
Перевірка нерухомості перед покупкою потрібна тільки для того, щоб виявити потенційно проблемний об'єкт нерухомості. Це дозволить запобігти від претензій третіх осіб, а отже позбавить в майбутньому потреби захисту цього майна в судовому порядку.
Серед причин, за якими у покупця може виникнути проблема з використанням придбаним майном можна виділити претензії третіх осіб на нерухомість (з боку родичів продавця, попередніх власників і їхніх родичів) і відверто шахрайські дії продавців.
Є безліч способів перевірити нерухоме майно на наявність потенційних проблем. Вивчити документи, що встановлюють право власності, перевірити особу продавця, кадастровий номер земельної ділянки, відвідати відкриті реєстри органів влади, знайти всю доступну інформацію в Інтернеті. Це якщо самостійно здійснювати перевірку нерухомого майна перед укладенням угоди. Якщо ж у справі бере участь юрист, можливості перевірки нерухомого майназначно розширюються: досвідчений спеціаліст ГО «Земельний фонд України» може перевірити будь-які обтяження перед покупкою, проаналізувати документи з правової точки зору, виявити приховані ризики, керуючись досвідом у судовій практиці.
Які існують ризики:
продавець може не мати реальних прав на продаж;
існування банківської застави, іпотеки, арешту нерухомості;
права на житло можуть бути у третіх осіб, наприклад, прописаних у квартирі неповнолітніх дітей, або інших спадкоємців;
виникнення претензій з боку третіх осіб, що може супроводжуватися судовими позовами, претензіями спадкоємців продавця, орендарів із пріоритетом на угоду, кредиторів власника;
некоректна дозвільна документація, наявність незаконних будівель та перепланувань;
претензії з боку банківських установ під час оплати житла або виведення коштів від продажу;
інші проблеми, проблеми з податками тощо.
Що потрібно зробити для продажу земельної ділянки?
Для продажу земельної ділянки (власнику слід підготувати документи, що підтверджують права, зобов'язання та обмеження стосовно використання с/г ділянки.
Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Формування земельних ділянок здійснюється:
у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;
шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок;
шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
шляхом інвентаризації земель у випадках, передбачених законом;
за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв);
за затвердженими комплексними планами просторового розвитку території територіальних громад, генеральними планами населених пунктів, детальними планами території.
Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.
Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Воно провадиться за місцезнаходженням ділянки або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору. Вибір нотаріуса якому довіряють обидві сторони угоди відіграє ключову частину належного оформлення угоди купівлі-продажу земельної ділянки.
Важно враховувати, що у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта до набувача такого об’єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об’єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об’єкта переходить право власності на таку частку.
Додатково звертаю увагу!!!
Постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 2021 р. № 637 затверджено Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України.
Цей Порядок визначає процедуру проведення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, з метою недопущення набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення фізичними та юридичними особами, яким відповідно до законодавства заборонено набувати таке право.
Здійснюється перевірка відповідності набувача та власника земельної ділянки стосовно обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа.
Перевірка набувача та власника земельної ділянки проводиться до посвідчення нотаріусом правочину про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
Перевірка набувача або власника включає:
встановлення особи набувача;
встановлення кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;
перевірку факту перебування набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи під дією спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій) відповідно до Закону України “Про санкції”;
перевірку належності набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
перевірку факту перебування юридичної особи - набувача, утвореної згідно із законодавством України, під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених до переліку держав (юрисдикцій), що не виконують чи неналежним чином виконують рекомендації міжнародних, міжурядових організацій, задіяних у сфері боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення, сформованого в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, на основі висновків міжнародних, міжурядових організацій, задіяних у сфері боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення, та оприлюдненого на офіційному веб-сайті Держфінмоніторингу;
перевірку факту включення набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності або стосовно яких застосовано міжнародні санкції, сформованого Держфінмоніторингом у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України;
перевірку джерел походження коштів набувача або інших активів у разі набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами;
перевірку факту виділення земельної ділянки сільськогосподарського призначення за рахунок земельної частки (паю) та її розташування стосовно державного кордону України;
визначення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України та юридичної особи, учасником (акціонером, членом) або кінцевим бенефіціарним власником якої він є.
Встановлення особи набувача здійснюється:
для фізичної особи - за документами, що підтверджують громадянство України відповідно до статті 5 Закону України “Про громадянство України”;
для юридичної особи з метою підтвердження того, що така особа утворена і зареєстрована згідно із законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками якої є громадяни України, - за структурою власності за формою та змістом, визначеними відповідно до законодавства, та, зокрема, за відомостями Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.
Крім того, нотаріус з метою встановлення кінцевого бенефіціарного власника має право використовувати дані, що містяться в офіційних документах, офіційних та/або інших джерелах.
Нотаріус під час проведення перевірки юридичної особи - набувача зобов’язаний:
1) установити кінцевого бенефіціарного власника або факт його відсутності;
2) отримати відомості, що дають змогу встановити кінцевого бенефіціарного власника (прізвище, ім’я та (за наявності) по батькові, країну громадянства та постійного місця проживання, дату народження, характер та міру (рівень, ступінь, частку) бенефіціарного володіння (вигоди, інтересу, впливу).
З метою визначення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення нотаріус, орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель, здійснюють пошук взаємозв’язків між юридичними особами та їх засновниками (учасниками), кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами), у тому числі кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) засновника, керівниками юридичних осіб в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.
Нотаріус перевіряє факт застосовування до набувача та до пов’язаних з ним осіб санкцій у вигляді заборони на набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення, рішення про застосування яких відповідно до Закону України “Про санкції” прийнято Радою національної безпеки і оборони України та введено в дію указом Президента України.
У разі звернення представника фізичної або юридичної особи до нотаріуса щодо набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення перевірка факту застосування санкцій у вигляді заборони на набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться щодо фізичної або юридичної особи, в інтересах якої діє такий представник.
Перевірка факту застосування санкцій у вигляді заборони на набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться за відомостями, що містяться у рішеннях Ради національної безпеки і оборони України, введених в дію указами Президента України.
У разі набуття земельної ділянки сільськогосподарського призначення у власність за відплатним договором (купівля-продаж, рента, міна тощо) нотаріус зобов’язаний перевірити джерела походження коштів або інших активів набувача.
Для визначення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення нотаріус здійснює відповідний пошук в Державному земельному кадастрі шляхом безпосереднього доступу.
З метою перевірки факту належності фізичній особі земельної ділянки сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя нотаріус витребовує від набувача відомості та документи про його перебування у шлюбі, зокрема зареєстрованому за кордоном, та про набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя, а також використовує відомості Державного реєстру актів цивільного стану громадян шляхом безпосереднього доступу до нього для перевірки отриманої інформації щодо реєстрації та/або припинення шлюбу на території України.
Якщо земельна ділянка сільськогосподарського призначення належить набувачеві (власникові) на праві спільної сумісної/часткової власності, площа земельної ділянки, яка перебуває у його власності, визначається пропорційно до частки у праві власності.
Якщо земельна ділянка сільськогосподарського призначення перебуває у спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.
У разі виявлення розбіжностей у відомостях, які містяться в Державному земельному кадастрі, Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, нотаріус зупиняє дію, спрямовану на набуття у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення, до усунення виявлених у реєстрах невідповідностей.
Водночас нотаріус не зобов'язаний перевіряти наявність судових спорів щодо ділянки. Цю інформацію можна перевірити самостійно в Єдиному державному реєстрі судових рішень за кадастровим номером ділянки.
Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами 2 і 3 статті 134 Земельного кодексу України.
Шановні учасники групи Земельний фонд України, користуйтесь нашими порадами та діліться ними з знайомими, а якщо виникнуть питання щодо цієї теми чи будь якої іншої, то наші фахівці мають всі необхідні можливості аби надати якісну консультацію та кваліфіковану допомогу кожному.
Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись до нашого адміністратора https://www.facebook.com/profile.php?id=100000061951018 написавши в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955
Все буде Україна!
Також, долучайтесь до нас у соціальних мережах:
• Telegram https://t.me/zemfondukraine
• Facebook https://www.facebook.com/groups/zemfondua
•Instagramttps://instagram.com/zemelnyy_fond_ukrayinu?igshid=YmMyMTA2M2Y
• Наш сайт https://www.zemfond.net