Досить часто сторони укладають договір оренди землі на тривалий термін, але не передбачають можливості односторонньої відмови від договору. Це викликає труднощі, коли орендодавець або орендар бажає достроково розірвати договір, а інша сторона не підтримує цю ініціативу та аргументує неможливість такого розірвання умовами договору. Виникає запитання: чи можлива одностороння відмова від договору в такому випадку?
Шляхи дострокового розірвання договору оренди
Перш за все необхідно зазначити, що чинним законодавством, зокрема ЦКУ, ЗКУ та ЗУ "Про оренду землі", передбачені такі шляхи дострокового розірвання договору:
1)судовий порядок
Договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі:
Невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі»;
Невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;
Випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з інших підстав, визначених ЗКУ та іншими законами України.
2)позасудовий порядок
за згодою сторін;
в односторонньому порядку, якщо це передбачено законом або договором;
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Що каже Верховний Суд?
16 червня 2021 року Верховний Суд у справі № 375/278/20 задовольнив позов власника земельної ділянки, який просив розірвати договір у зв’язку з настанням події, яку сторони, на власний розсуд, керуючись принципом свободи договору, погодили як підставу для розірвання договору.
У Постанові зазначається, що умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї зі сторін та визначені підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема істотного порушення договору.
Положення таких пунктів договору були погоджені сторонами на власний розсуд, не суперечать загальним засадам цивільного законодавства, не змінені та не визнані недійсними, а тому є обов`язковими для виконання сторонами правочину.
Проте у Постанові Верховного Суду від 03 березня 2021 року у справі № 198/631/19 орендодавцю було відмовлено в односторонньому розірванні договору оренди.
Умовами оспорюваного договору було передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Разом із цим в іншому пункті договору оренди було чітке зазначення, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку без вагомих причин та рішення суду не допускається.
Виходячи з того, що орендодавець не посилався як на підставу для розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку на частину другу статті 651 ЦК України та не вказував на наявність істотних порушень договору орендарем, позов не був задоволений.
Таким чином, практика Верховного Суду свідчить, що наявність (чи, навпаки, відсутність) умов у договорі про його розірвання в односторонньому порядку є вирішальною для результату розгляду справи.
Тому перед підписання договору оренди важливо зробити детальний аналіз його положень задля уникнення непорозумінь між сторонами в майбутньому та можливих судових спорів.
Якщо у вас залишилися питання– звертайтеся! Наші контакти в описі до відео.
Незабувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій.