Багато хто при купівлі квартири на вторинному ринку стикається із
ситуацією, коли попередній власник квартири не повно або зовсім не сплатив
комунальні послуги, в наслідок чого, комунальні служби нараховують
заборгованість за комунальні послуги новому власнику квартири. Що робити в
такому випадку?
1. Щодо обов’язку сплати комунальних послуг попереднім
власником квартири.
Відносини щодо оплати комунальних послуг регулюються Законом
України Про житлово-комунальні послуги.
За визначенням, наданим у статті 1 цього Закону, житлово-комунальні
послуги - це результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення
умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих приміщеннях,
будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів,
норм, стандартів, порядків і правил.
Згідно із приписами ст. 9 Закону України Про житлово-комунальні
послуги споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги
щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором.
Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг,
отриманих ним до укладення відповідного договору.
Відповідно до ст. 68 ЖК Української РСР наймач зобов`язаний своєчасно
вносити квартирну плату та плату за комунальні послуги.
Згідно з пунктом 18 Правил надання послуг з централізованого
опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затверджених
постановою Кабінету Міністрів України №630 від 21 липня 2005 року,
розрахунковим періодом для оплати послуг, якщо інше не визначено договором,
є календарний місяць; оплата послуг здійснюється не пізніше 20 числа місяця,
наступного за розрахунковим періодом (місяцем), якщо договором не
встановлено інший строк.
Згідно зі статтею 322 ЦК України власник зобов`язаний утримувати
майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Тобто, положення статті 322 ЦК України встановлюють презумпцію
обов`язку власника нести усі витрати, пов`язані з утриманням належного йому
майна, у тому числі з оплати комунальних та інших наданих йому послуг, поза
залежністю від того, чи користується він ними безпосередньо чи ні. До таких
витрат належать витрати, пов`язані зі зберіганням майна, його ремонтом,
забезпеченням збереження його властивостей тощо. Такий обов`язок власника є
похідним від належних йому, як абсолютному володарю, правочинів володіння,
користування та розпорядження майном. Невиконання власником свого
обов`язку по утриманню своєї власності може створювати небезпеку для третіх
осіб.
Відповідно до п.5 ч.1 ст.1 Закону України Про житлово-комунальні
послуги, житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності,
спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у
житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків
і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що
здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-
комунальних послуг.
У ст. 5 Закону України Про житлово-комунальні послуги вказано, що до
житлово-комунальних послуг належать: забезпечення утримання спільного
майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових
приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за
даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або
користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог
законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування
внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових
систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у
разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням
внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких
обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів
тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного
майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна
багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені
співвласниками багатоквартирного будинку; послуги з постачання та розподілу
природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання
теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання,
централізованого водовідведення, управління побутовими відходами.
У постанові КЦС ВС від 23.11.2022 у справі № 761/43664/18 вказано, що
частиною першою статті 12 Закону України Про житлово-комунальні послуги
передбачено, що відносини між учасниками договірних відносин у сфері
житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах,
проте відповідно до пункту 1 частини першої статті 7 цього Закону споживач
має право, зокрема, одержувати вчасно та відповідної якості житлово-
комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання
житлово-комунальних послуг. Такому праву прямо відповідає визначений
пунктом п.5 ч.2 ст. 7 Закону України Про житлово-комунальні послуги
обов`язок споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у строки,
встановлені договором або законом.
Аналіз зазначених норм законодавства дає підстави для висновку про те,
що споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони
фактично користувалися ними, а тому факт відсутності договору про надання
житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для
звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.
Згідно статті 9 Закону України Про житлово-комунальні послуги,
споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця,
якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором. Споживач
не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до
укладення відповідного договору. За бажанням споживача оплата житлово-
комунальних послуг може здійснюватися шляхом внесення авансових платежів
згідно з умовами договору про надання відповідних житлово-комунальних
послуг. Дієздатні особи, які проживають та/або зареєстровані у житлі
споживача, користуються нарівні зі споживачем усіма житлово-комунальними
послугами та несуть солідарну відповідальність за зобов`язаннями з оплати
житлово-комунальних послуг. Структура плати виконавцю комунальної послуги
визначається згідно з договором про надання відповідної комунальної послуги,
укладеним за вимогами цього Закону.
У ч.1 ст. 10 Закону вказано, що ціни (тарифи) на житлово-комунальні
послуги встановлюються за домовленістю сторін, крім випадків, коли
відповідно до закону ціни (тарифи) є регульованими. У такому разі ціни
(тарифи) встановлюються уповноваженими законом державними органами або
органами місцевого самоврядування відповідно до закону.
Згідно з положеннями статей 530, 612, 625 ЦК України, якщо у
зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає
виконанню у цей строк. Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він
не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у термін,
встановлений договором або законом.
Відповідно до частин першої, другої статті 207 ЦК України правочин
вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст
зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими
обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій
формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або
більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних
прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на
розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до
актів цивільного законодавства.
Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що істотними
умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом
як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови,
щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися
належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -
відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно
ставляться.
З огляду на наведені норми приходимо до висновку, про те, що
попередній власник квартири зобов’язаний був належним чином
виконувати взяті на себе зобов’язання щодо сплати наданих йому
комунальних послуг.
2. Щодо сплати боргів за комунальні послуги новим власником
квартири.
Чинним законодавством не передбачено обов’язку нового власника
квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за
отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це не передбачено
договором купівлі-продажу. До такого висновку дійшов Верховний Суд у складі
колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, розглянувши
у порядку спрощеного позовного провадження справу № 686/6276/19 за
позовом особи до комунального підприємства КП Хмельницької міської ради
про захист прав споживачів.
Пунктом 1 частини першої статті 20 Закону України «Про житлово-
комунальні послуги» передбачено право споживача одержувати вчасно та
відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та
умовами договору на надання житлово-комунальних послуг, при цьому такому
праву прямо відповідає визначений пунктом 5 частини третьої статті 20 цього
Закону обов’язок споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у строки,
встановлені договором або законом. Отже, на думку Суду, згідно із зазначеними
нормами закону споживачі зобов’язані оплатити житлово-комунальні послуги,
якщо вони фактично користувалися ними. Тобто новий власник майна не
зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що
він не брав на себе обов’язку з їх сплати. Договори про надання послуг не
обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо
відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних
вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній
власник. Також Верховний Суд вказав на безпідставність касаційної скарги в
частині незастосування судами статті 7 Закону України «Про особливості
здійснення права власності у багатоквартирному будинку», яка встановлює
обов’язки співвласників багатоквартирного будинку. Частина третя статті 7
цього закону передбачає набуття новим власником усіх обов’язків попереднього
власника як співвласника у разі відчуження квартири чи нежитлового
приміщення. Тлумачення норм цієї статті дає можливість дійти висновку про те,
що у цьому випадку йдеться про перехід від попереднього власника до нового
власника обов’язків саме як співвласника багатоквартирного будинку,
передбачених законом, а не боргів попереднього власника з оплати за житлово-
комунальні послуги.
Отже, Суд вказав, що чинним законодавством не передбачено
обов’язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників
(наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні
послуги, якщо це прямо не оговорено в договорі купівлі-продажу.
Постановою Верховного Суду рішення Хмельницького міськрайонного
суду Хмельницької області від 31 жовтня 2019 року та постанову
Хмельницького апеляційного суду від 11 лютого 2020 року залишено без
змін.
3. Як убезпечитись від зайвих неприємностей та непотрібних судових
спорів?
Перш за все, перед купівлею квартири, необхідно здійснити перевірку
документів, а саме необхідно перевірити квитанції про оплату усіх комунальних
послуг, які надавалися цьому помешканню.
Попросіть у продавця довідку про відсутність заборгованості за
комунальні послуги. Її може надати обслуговуюча організація будинку (ОСББ,
ЖБК, ЖЕК тощо). У ній має бути чітко зазначена адреса житла, яке купуєте, і
також – суми нарахування, за яку послугу і за який період, та дані про оплату за
комунальні послуги. Власне, це найпростіший спосіб, як дізнатися про борги
попередніх власників, яким покупці житла чомусь нехтують.
Не забувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій.
📲Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955 ❤️
🇺🇦Все буде Україна!
💻Також долучайтеся до нас у соціальних мережах:
🟡Telegram https://t.me/zemfondukraine