З відкриттям ринку землі, багатьох читачів цікавить, що робити коли фактично до прийняття закону про ринок землі, було здійснено «продаж» земельної ділянки?
Мова піде про паї землі сільськогосподарського призначення.
Майже 20 років в Україні діяв мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення.
01 липня 2021 року набув чинності Закон України від 31 березня 2021 року № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», у зв’язку із чим дозволяється відчуження, в тому числі дарування, раніше підмараторних земельних ділянок (земель сільськогосподарського призначення).
Водночас маємо наголосити на тому, що скасування мораторію не розповсюджується на ті земельні ділянки, що перебувають у державній та комунальній власності; на землі, що розташовані в межах тимчасово окупованих територій.
Ні для кого не секрет, що до зняття мораторію на продаж сільгосп земель існувала скрита форма продажу землі, така як укладення договорів оренди на тривалий термін до 50 років, договори емфітевзису в яких інколи зазначались строки дії цих договорів 100,200 і 300 років.
Розберемося більш детально в даній ситуації.
Право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.
Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.
Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.
Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:
а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;
в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;
г) прийняття спадщини;
ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).
Що таке оренда землі?
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.
Отже уклавши договір оренди земельної ділянки у орендаря не виникає права власності на цю земельну ділянку, а власник, який її таким чином «продав» в подальшому залишається власником земельної ділянки.
Це ж саме стосується і укладених договорів емфітевзису.
Окремо звертаю увагу, що право користування (оренда, емфітевзис) земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом. Відчуження, застава права користування земельною ділянкою здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюються відчуження або на користь якої передається у заставу право користування. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права користування у порядку, передбаченому законодавством, але однаково, по факту власник земельної ділянки не змінюється, а змінюється лише користувач.
Зважаючи на вищевикладене, приходимо до висновку, що така псевдо купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення фактично не відбулась, і потребує укладення договорів купівлі-продажу, як того вимагає діюче законодавство України.
Земельним кодексом України, чітко було зазначено, що Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
Процедура купівлі-продажу земельної ділянки
Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Перед посвідченням угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення нотаріус перевіряє дотримання встановлених ЗК України вимог до набувачів права власності на такі земельні ділянки, в тому числі обмежень щодо загальної площі земельних ділянок, які має право набувати у власність одна особа. Така перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди.
Нотаріус також повинен перевірити джерело походження коштів у покупця, за які він планує набути право власності на землю. Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у покупця документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за які набувається таке право.
Якщо вказані вище вимоги щодо площі та джерел коштів/активів не дотримані, то це буде підставою для визнання недійсним правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, а також для конфіскації земельної ділянки.
Земельний фонд України бажає всім гарного настрою та міцного здоров’я!
У випадку виникнення якихось питань щодо земельного законодавства, фахівці ГО Земельний фонд України радо наддадуть правову допомогу, для чого необхідно звернутися до голови фонду – Коновалова Сергія.
Comments