Смовільне зайняття земельної ділянки

ДО ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДУ УКРАЇНИ ЗА РОЗ'ЯСНЕННЯМИ В ПИТАННІ ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК (ПАЇВ) БЕЗ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ ТА ПРАВОВІ НАСЛІДКИ ТАКОГО ВИКОРИСТАННЯ, ЗВЕРНУЛАСЬ ГОЛОВА ЛИТОВЕЗЬКОЇ СІЛЬСЬКОЇ РАДИ ІВАНИЧІВСЬКОГО РАЙОНУ ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ ОЛЕНА КАСЯНЧУК.


Щодо порушеного питання слід зазначити наступне.

Укладення договору оренди має важливе значення для орендаря та орендодавця.

Однак часто на практиці сільгосппідприємства використовують земельні ділянки без такого договору.

Наразі, якщо договір не укладено, він не може пройти державну реєстрацію. А це у відносинах між орендарем та орендодавцем має вирішальне значення для чинності угоди з огляду на чинне законодавство України.

Так, ст. 206 Земельного кодексу України встановлено, що використання земель в Україні є платним. Об'єктом плати є земельна ділянка. Згідно з пунктом 288.1. статті 288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди тієї земельної ділянки.

Тому, якщо немає договору оренди, орендар не має підстав для користування ділянкою на умовах оренди та сплати коштів саме як орендної плати за таке користування, а орендодавець не має права отримувати орендну плату або вимагати її сплати.

Такі площі земельних ділянок, щодо яких договори оренди не укладені, не включаються до об'єкту оподаткування єдиним податком.

Фактично користувач такої ділянки безпідставно зберіг у себе кошти, які повинен заплатити за користування.

Великим ризиком користування земельною ділянкою без договору є можливість протиправного заволодіння земельними частками та нерухомим майном.

Якщо взяти до уваги статистику, то станом на 01.01.2020 року в Україні укладено 5 млн договорів оренди, що на 11% більше, ніж у 2017 році.

Після полегшення реєстрації прав оренди та збільшення орендної плати, кількість укладань та державних реєстрацій договорів збільшилася. Більшість договорів (близько 2,3 млн штук) укладено на останні 8-10 років.

Як відомо, саме на період дії договору оренди орендарі можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок. Середня цифра на обмін такими правами складає 1-1,5 млн га. Тому, хоч і відбулося полегшення реєстрації прав оренди, більшість орендарів не хочуть виходити, так сказати, з «тіньової оренди» та платити податки.

Важливо зауважити, що у випадку використання земельних ділянок без договору оренди або інших правових підстав для користування з вини користувача, настають правові наслідки, передбачені ст. 157 Закону України. Також відповідальність за завдану шкоду або невиконання обов'язків може наставати лише за наявністю підстав, до яких законодавець відносить протиправну поведінку і вину. Якщо хоча б один з елементів відсутній, цивільно-правова відповідальність не наступає.

Найголовніший ризик відсутності договору оренди: якщо одна зі сторін порушуватиме досягнуті з вами домовленості, вам буде складно захистити свої права під час звернення за їх захистом до суду!

Так, ні для кого не секрет, що земельні спори як були, так і залишаються однією з найбільш часто розглядуваних категорій справ. Питань, пов'язаних із нюансами вирішення земельних спорів, – безліч, адже кожна справа унікальна, відрізняється своїми обставинами, наслідками й учасниками. При цьому важливо не лише окреслити та зрозуміти спосіб вирішення спору, а й визначитися щодо компетенції судів у процесі розгляду справ.

За загальним правилом, земельні спори, незважаючи на те що в них нерідко беруть участь суб'єкти владних повноважень, належать до цивільної юрисдикції й розглядаються відповідно до положень Земельного, Цивільного та Цивільного процесуального кодексів. Є, звісно, і винятки з правила. Так, земельні спори, у яких беруть участь суб'єкти господарської діяльності, розглядають у порядку господарського судочинства.

З одного боку, розподіл юрисдикції досить зрозумілий, але водночас деякі нюанси можуть ускладнити вибір норми закону, відповідно до якої має бути вирішено спір. Візьмемо, наприклад, ситуацію, коли спір виникає між фізособою та міськрадою щодо правомірності використання земельних ділянок без відповідних проектів із землеустрою й оформленого орендного договору. При цьому фактичний користувач земельної ділянки також є суб'єктом підприємницької діяльності.

Подібну справу № 629/4628/16-ц нещодавно переглянув ВС України. Міськрада, як позивач, звернулася до суду з позовом про стягнення з відповідача збитків у вигляді неодержаного прибутку внаслідок того, що відповідач користувався земельними ділянками без правовстановлюючих документів, зокрема без орендного договору. З огляду на постанову, відповідач є власником нерухомості, яка розташована на земельних ділянках, що належать міськраді. Міськрада відповідним рішенням надала відповідачу згоду на розроблення проектної документації із землеустрою з метою подальшого передання відповідачем спірних ділянок в оренду.

Оскільки відповідач користувався земельними ділянками без оформлення документів, що засвідчують право на них, міськрада запропонувала йому укласти договір про добровільне відшкодування збитків за таке користування земельними ділянками та сплатити збитки в розмірі 3 % нормативної грошової оцінки. Відповідач не відшкодував указані збитки, тому позивач просив їх стягнути в судовому порядку. Суди першої й апеляційної інстанцій задовольнили вимоги міськради, ухваливши рішення про стягнення з відповідача суми збитків. Але ВС не погодився з висновками судів і дійшов висновку про неправильне застосування норм права.

Так, Земельний кодекс, зокрема стаття 156, зобов'язує землекористувачів відшкодувати збитки, заподіяні власникам унаслідок неодержання доходів. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам роз'ясняє, що неодержаними доходами вважаються доходи, які міг би одержати власник із цієї землі, але одержати не зміг, оскільки така земля була тимчасово зайнята.

Верховний Суд наголосив, що відносини між міськрадою та відповідачем виникли у зв'язку з необхідністю розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок для їх подальшої оренди відповідачем. Документація розроблена не була, і відповідач використовував земельні ділянки без оформлення договірних відносин із міськрадою. При цьому збитки розраховуються за ставками орендної плати.

Водночас, як відзначив ВС, суди попередніх інстанцій застосували до спірних правовідносин норми глав 82 і 83 ЦК про відшкодування шкоди та набуття, збереження майна без достатньої правової підстави. Тобто суди застосували до правовідносин сторін як приписи, що регламентують деліктне зобов'язання з відшкодування шкоди, так і приписи, що регламентують кондикційне зобов'язання з повернення майна, що використовується без достатньої правової підстави.

Деліктні зобов'язання виникають із заподіяння шкоди майну, що спричиняє збитки або зменшення майна потерпілого. Для кондикційних зобов'язань, навпаки, характерним є збільшення прибутку або приріст майна для особи, яка таке майно використовує без правових на те підстав.

У розглядуваному випадку відповідач заподіяв би збитки міськраді в разі, якщо після оформлення всієї документації із землеустрою не платив би орендну плату. До того моменту, поки користувач землі не оформить право оренди землі, у такого користувача виникають лише кондикційні зобов'язання перед власником землі.

Тобто, за твердженням ВС, до спірних правовідносин не застосовуються норми про відшкодування збитків. Відповідач, який користувався земельною ділянкою без правової на те підстави, акумулював у себе певну суму за рахунок власника землі – суму, яку він повинен був заплатити за оренду. Саме цю суму користувач і має повернути власникові відповідно до статті 1212 ЦК. До того ж обов'язок повернути безпідставно набуте майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки повертається тільки майно, яке безпідставно було отримано.

Відшкодування шкоди є заходом відповідальності, тоді як повернення безпідставно набутого майна не належить до заходів відповідальності, оскільки боржник при цьому не зазнає жодних майнових втрат – він зобов'язується повернути тільки майно, яке безпідставно утримував. Отже, з моменту виникнення права власності на нерухоме майно в користувача землі виникає обов'язок укласти та зареєструвати договір оренди. Якщо цей обов'язок не виконується, то користувач без законних підстав зберігав за собою майно – кошти за оренду землі, які й повинен повернути.

Тож коли будете здавати в оренду земельну ділянку, завжди укладайте договір оренди:

  1. Прописуйте права та обов'язки орендаря та орендодавця.

  2. Обов'язково реєструйте договір оренди.

  3. Не бійтеся говорити: ви повинні висловлювати свої думки та обговорювати ситуації, пропозиції.

Наразі більшість орендарів та орендодавців, які уклали договір оренди, мають впевненість та безпеку в користуванні цією земельною ділянкою, опираючись на законний документ.



0 просмотров0 комментариев

Недавние посты

Смотреть все