Що робити з паями
Та як привести документи в порядок
Для більшого пояснення потрібно зрозуміти скільки всього в Україні є земель
Україна володіє більше 60 млн га земель (6% від усієї території Європи), 42 з яких – це сільськогосподарська земля (8% всіх світових запасів). Україна залишається однією з останніх країн Європи, де немає ринку земель аграрного призначення. Мораторій значно занижує вартість землі, агровиробники орендують її за ціною, нижчою за реальну вартість, часто спекулюючи та недоплачуючи її власникам. Часто оренда паїв має відтінок рейдерства та не закріплена жодним документом. Досить часто це зустрічається, коли земля не приватизована, а власником паю є старенькі бабуся чи дідусь.
В березні минулого року Верховна Рада ухвалила Закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення (№2178-10), знявши таким чином двадцятирічний мораторій. Документ вносить зміни до інших нормативних актів, насамперед, – до Земельного кодексу України.
Ринок землі в Україні стартуватиме вже з 1 липня 2021 року.
Дивлячись на міжнародний досвід, ринок повинен бути з мінімальними обмеженнями. Краще використовувати м’які способи регулювання: оподаткування та обмеження на концентрацію. Відтак, від липня цього року, якщо у вас є пай чи земельна ділянка, ви можете її продовжувати надавати в оренду, продати, якщо вона вам не потрібна, або взяти кредит в банку і створити своє виробництво на цій землі. Разом з тим, договори оренди не припиняють своєї дії при зміні власника паїв. Якщо договір було укладено на 7 років – він працюватиме 7 років незалежно від того, чи зміниться власник землі.
В Україні діє Закон України “Про оренду землі”, який має певні штучні обмеження, а саме встановлює (ч. 3 ст. 19 Закону), що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.
Отже, якщо власник має діючий договір оренди землі, то він має певні штучні обмеження по продажу.
По-перше договір оренди після продажу не втрачає юридичну силу,
По-друге, власник зобов’язаний запропонувати купити землю в першу чергу орендарю. Отже, варто знати власникам паїв, що орендарі мають переважне право викупу землі. Якщо власник землі захоче продати, то від зобов’язаний у першу чергу запропонувати купити орендарю, а вже потім виходити на ринок. Переважним правом на викуп землі також можуть користуватися люди, які мають “право постійного користування” чи “право довічного успадкованого володіння” земельними ділянками державної й комунальної власності. Або, якщо вони переоформили таке “постійне користування” як оренду. Закон дає їм змогу купити цю землю без торгів і ще й з розстрочкою платежу до 7 років.
Вартість землі після впровадження ринку землі становитиме від 1 тисячі до 3 тисяч доларів за гектар в залежності від регіону.
Якщо бути відвертими то звичайно, півтори- дві тисячі доларів за гектар доволі мало прівняно з закордонними друзями де вартість землі висока до прикладу: Німеччина – 32 тисячі доларів за 1 гектар;
Чехія – 42 тисячі доларів за 1 гектар;
Польща – 10 тисяч доларів за 1 гектар;
Швейцарія – 70 тисяч доларів за 1 гектар.
Виходячи з цього існує ризик того, що продаж селянами своїх паїв буде дешевше ніж це було би за інших умов. Але варто розуміти, що ціна буде зростати і зараз гарний період для вкладень у землю. Тому продавати землю відразу після відкриття ринку землі не найкраща ідея, але особиста.
Якщо у вас виникло бажання або ж потреба в продажу землі надам вам декілька порад як підготувати документи.
Почати процес передпродажної підготовки варто з перевірки: чи зареєстрована ваша ділянка в Державному земельному кадастрі.
Якщо ділянка не внесена в Кадастр, доведеться пройти процедуру її реєстрації.
Перевірити, чи внесені дані про вас, як про власника ділянки, до Реєстру речових прав на нерухоме майно.
Ознайомитися з нормативною грошовою оцінкою своєї ділянки. Відповідно до закону, це той ціновий мінімум за якого угода може здійснюватися.
Делікатне питання відносин з орендарем. Закон не встановлює переважного права орендаря на викуп ділянки. Це логічно, оскільки орендар найчастіше є юридичною особою, яка на першому етапі на ринок не допускаються. Проте будь-які зміни — апріорі стрес для бізнесу, тому я рекомендую дотримуватися правил чесної гри, і попередити партнера про майбутній продаж, аби зробити процес комфортним для всіх сторін.
Перевірити реєстрацію договору оренди на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав. Така реєстрація необхідна для того, щоб надалі уникнути судових спорів.
Аналізуючи вище зазначену інформацію найголовнішою порадою для власників земель є те, що потрібно трішки почекати і не спішити продавати свої землі відразу після відкриття ринку землі.
Якщо маєте проблеми завжди звертайтесь до спеціалістів Земельного Фонду України які професійно вам допоможуть
Comments