ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ У ЗВ’ЯЗКУ З ВИКОРИСТАННЯМ ЗЕМЛІ НЕ ЗА ЦІЛЬОВИМ ПРИЗНАЧЕННЯМ

ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ У ЗВ’ЯЗКУ З ВИКОРИСТАННЯМ ЗЕМЛІ НЕ ЗА ЦІЛЬОВИМ ПРИЗНАЧЕННЯМ ТА ПОГІРШЕННЯМ СТАНУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

З наближенням відкриття ринку землі все актуальнішим постає питання розірвання/припинення договору оренди землі, оскільки велика частина власників землі бажає її продати.

Законодавство України передбачає два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі: за згодою сторін та за рішенням суду.

Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено самим договором оренди. Проте для односторонньої відмови від договору оренди землі в договорі оренди має бути прописаний чіткий механізм (послідовність дій).

Водночас за принципом свободи договору, передбаченим ст. 627 ЦК України, сторони мають право на власний розсуд погоджувати підстави та порядок припинення дії укладеного договору. Таким чином у разі виникнення підстав для розірвання договору оренди землі та за умови, що сторони погодили ці підстави та порядок припинення дії договору, вимога орендодавця припинити дію договору не суперечить вимогам чинного законодавства. Таку можливість сторонам надає ч.1 ст. 651 ЦК України та ч.3 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі». Відповідний висновок міститься у Постанові ВСУ від 31.07.2019 року у справі №922/3248/18.

Приклад дострокового припинення договору оренди землі у зв’язку з використанням землі не за цільовим призначенням та погіршенням стану земельної ділянки

Земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї). ( ст.2 Земельного кодексу України).

Відповідно до приписів ст.3 Земельного кодексу України, земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Земельні відносини, що виникають при використанні надр, лісів, вод, а також рослинного і тваринного світу, атмосферного повітря, регулюються цим Кодексом, нормативно-правовими актами про надра, ліси, води, рослинний і тваринний світ, атмосферне повітря, якщо вони не суперечать цьому Кодексу.

Стаття 4 Земельного кодексу України встановлює, що земельне законодавство включає цей Кодекс, інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин. Завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, забезпечення раціонального використання та охорони земель.

Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтями 24, 25 Закону України "Про оренду землі" унормовано права та обовязки орендодавця та орендаря. Зокрема, орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати, а орендар, у свою чергу, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; орендар зобовязаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Стаття 141 Земельного кодексу України визначає підстави припинення права користування земельною ділянкою: використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Стаття 143 Земельного кодексу України встановлює, що примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку, зокрема, у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням або неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в строки, встановлені вказівками (приписами) центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі.

Стаття 144 Земельного кодексу України регулює порядок припинення права користування земельними ділянками, які використовуються з порушенням земельного законодавства. Так, у разі виявлення порушення державний інспектор сільського господарства, державний інспектор з охорони довкілля складає протокол про порушення та видає особі, яка допустила порушення, вказівку про його усунення у 30-денний строк. Якщо порушник не виконав протягом зазначеного строку вказівки державного інспектора, то відповідно до закону на таку особу накладається адміністративне стягнення та повторно видається вказівка про припинення правопорушення чи усунення його наслідків у 30-денний строк. Якщо знову порушення не усунено, державний інспектор сільського господарства, державний інспектор з охорони довкілля звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про припинення права користування земельною ділянкою.

Стаття 31 Закону України «Про оренду землі» пояснює, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору (ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі»).

В той же час, відповідно до приписів ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Другий абзац частини 2 ст. 651 ЦК України встановлює, що істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 29. Відшкодування збитків унаслідок зміни стану орендованої земельної ділянки

У разі погіршення орендарем корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, орендодавець має право на відшкодування збитків.

Збитки, завдані третім особам у зв'язку з використанням орендарем земельної ділянки, відшкодовуються орендарем на загальних підставах.

Розміри збитків визначаються сторонами договору оренди. У разі недосягнення сторонами згоди про розмір відшкодування збитків спір вирішується у судовому порядку.

Згідно правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 р. у справі № 6-75цс13, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору. Тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Агалогічна правова позиція міститься в постанові Східного Апеляційного Господарського суду від 01.10.2019 року справа № 905/373/19.

Таким чином, у разі погіршення орендарем корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, орендодавець має право на відшкодування збитків, а також зазначені обставини є достатніми умовами для дострокового припинення договору оренди землі.

Механізм:

Орендодавець, встановивши, що належна йому земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням або з порушенням вимог закону, що призвело до її пошкодження, ініціює перевірку земельного законодавства державним інспектором. У разі наявності порушень державний інспектор з охорони довкілля складає протокол про порушення та видає особі, яка допустила порушення. Враховуючи результати перевірки, орендодавець надсилає орендарю повідомлення про припинення договору оренди. В разі незгоди таке рішення може бути оскаржене в судовому порядку.

Власникам землі, які звернуться до нас за допомогою, спеціалісти Земельний фонд України підготують більш детальні консультації.



0 просмотров0 комментариев

Недавние посты

Смотреть все