ПРАВОВИЙ ІНСТИТУТ ПРОЛОНГАЦІЇ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ НЕРУХОМОГО МАЙНА

Правовий інститут продовження договору оренди на новий строк - реалізація переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення.

Зазначені правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами на рівних запропонованих орендодавцем умовах договору оренди.

16 січня набув чинності Закон № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України відносно протидії рейдерству". Деякі положення Закону, зокрема щодо продовження договору оренди землі, набулм чинності 15 липня2020 року.

Як роз'яснює Мін'юст, Законом розмежовується два правових механізми в цих відносинах, а саме пролонгація договорів оренди землі та переважне право на укладення нового договору оренди землі орендарем.

Для цих цілей договори оренди землі поділяються на:

  • строкові;

  • строкові з пролонгацією.

Зазнали змін відносини державної реєстрації права оренди на земельну ділянку. Обов'язковими атрибутами відомостей про право оренди буде дата укладання договору, строк дії договору та ознака його пролонгації чи не пролонгації.

Зазначаю, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а право оренди виникає з моменту державної реєстрації.

Вказані положення поширюються також і на договори про встановлення земельного сервітуту, договори про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови.

При цьому ці правила про поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори, укладені або змінені після набрання чинності Законом N 340-IX. Тобто після 15 липня 2020 року.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, сервітуту та про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Пролонгація як законодавчо встановлене продовження дії договору протягом строку, на який його було укладено.

У статті 764 ЦК України визначено, що, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Зазначена норма закону розкрита також в ст. 33 Закону України «Про оренду землі», якою передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Оскільки в законодавстві наявні певні колізії та суперечності щодо пролонгації договору оренди нерухомого майна та поновлення договору на новий строк, відтак подекуди виникає необхідність вирішувати дане питання в судовому порядку.

У випадку, якщо строк дії договору оренди землі закінчується, орендар має право на переукладення договору оренди землі на новий строк, тобто на поновлення дії договору. Для цього орендар здійснити такі дії:

– не пізніше місяця до закінчення строку договору оренди орендар має повідомити орендодавця про намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору на новий строк. Повідомлення має здійснюватися шляхом направлення листа-повідомлення, до якого додається проект додаткової угоди. Цей лист може бути вручений орендодавцю під розписку або направлений поштою цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення.

– орендодавець у місячний термін має розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і за відсутності заперечень укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень, якщо орендодавець не бажає продовжувати дію договору оренди, необхідно направити орендарю лист-повідомлення про прийняте орендодавцем обґрунтоване рішення.

Договір оренди продовжується автоматично у випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору заперечення орендодавця на лист-повідомлення орендаря про поновлення договору оренди землі. Такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Якщо орендодавець відмовляє орендарю у продовженні договору оренди землі без поважних на те причин або орендодавець проігнорував пропозицію орендаря на продовження договору оренди і вимагає поверненню земельної ділянки, чи після спливу строку договору оренди орендар продовжував відкрито користуватися земельною ділянкою і після спливу строку в один місяць орендодавець звернувся до орендаря з вимогою повернути землю або уклав договір оренди з іншим орендарем, в такому випадку орендар може звернутися до суду із позовною заявою визнання права користування земельною ділянкою або про визнання укладеною додаткової угоди про продовження договору оренди землі.

У позовній заяві орендар повинен обґрунтувати з посиланням на докази, безпідставність дій орендодавця та право орендаря на продовження дію договору оренди землі.

Для того, що б продовжити дію договору оренди землі, строк якого закінчується, орендодавцю необхідно:

  • отримати лист-повідомлення від орендаря про поновлення договору оренди землі та доданим проектом додаткової угоди;

  • протягом одного місяця надіслати відповідь орендарю про згоду в укладенні додаткової угоди.

У разі ненадання орендодавцем відповіді договір буде продовжений автоматично.

У випадку, коли орендодавець не бажає продовжити дію договору оренди землі, строк якого закінчується, необхідно:

  • отримати лист-повідомлення від орендаря про поновлення договору оренди землі та доданим проектом додаткової угоди;

  • протягом одного місяця надіслати відповідь орендарю про відмову в укладенні додаткової угоди та поновленню договору оренди землі;

У разі ненадання орендодавцем відповіді договір буде продовжений автоматично.

Власникам землі які звернуться до нас за допомогою, спеціалісти Земельний фонд України підготують більш детальні консультації.



1 просмотр0 комментариев