Земельний Кодекс України.
Стаття 120 Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду.
1.* У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.*
2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
У* разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).*
4. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.
5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.
6*. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.*
Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).
Всі ці пункти зазначеної статті стосуються **сформованих **земельних ділянок, які зареєстровані в Державному земельному кадастрі на підставі розробленої та погодженої документації із землеустрою, право власності чи користування якими зареєстровано в Державному реєстрі речових прав.
Однак, хочу зазначити, що у разі продажу, дарування, міни і т.д істотною умовою цивільно-правової угоди є **кадастровий номер земельної ділянки **
Істотні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки
Частиною 1 ст. 79 Земельного кодексу України об’єктом права власності визначено земельну ділянку, яка є частиною земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташуванням, з визначеними щодо неї правами.
Право власності на земельні ділянки може бути набуте на підставі договорів купівлі-продажу, міни, ренти, дарування, довічного утримання, у відносинах іпотеки, спадкування. Немає перешкод і для відчуження земельних ділянок на підставі інших договорів (угод, правочинів), у т.ч. не передбачених законом. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються (ст. 132 ЗК України).
При посвідченні договорів відчуження земельної ділянки на виконання вимог ст. 81 ЗК України нотаріусами перевіряється, чи є фізична особа громадянином України, особою без громадянства або громадянином іноземної держави.
При укладанні договорів купівлі-продажу за участю іноземних громадян та осіб без громадянства потрібно пам’ятати, що вони набувають право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності.
Іноземні громадяни та особи без громадянства набувають право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення тільки в порядку спадкування.
Слід враховувати вимоги п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, відповідно до якого **існує мораторій **на посвідчення договорів купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб; купівлі-продажу або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.
Розглянемо істотні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Статтею 132 ЗК України встановлено істотні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки:
а) назву сторін (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
б) вид угоди;
в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
е) договірну ціну;
є) права та обов’язки сторін;
ж) кадастровий номер земельної ділянки;
з) момент переходу права власності на земельну ділянку.
Предметом договору може бути конкретна, індивідуально-визначена на місцевості земельна ділянка певної конфігурації, відповідної площі та правового режиму. Під час укладення такого договору сторони мають чітко вказувати місцезнаходження земельної ділянки, її площу, кадастровий номер, цільове призначення, склад угідь та її правовий режим.
Щодо документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку. Відповідно до ст. 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки, інших обтяжень, іпотек, інших речових прав на земельну ділянку підтверджуються інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна.
Відомості про обмеження у використанні земельної ділянки надаються у формі витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.
Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку може бути виданий будь-яким Державним кадастровим реєстратором, адміністратором центру надання адміністративних послуг, уповноваженою посадовою особою виконавчого органу місцевого самоврядування.
Порядок доступу нотаріусів до Державного земельного кадастру встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Перелік обмежень щодо використання земельних ділянок міститься у Додатку 6 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 1051 від 17.10.2012.
Договірна ціна. Українське законодавство не містить легального визначення поняття договірної ціни. Договірною є ціна, щодо якої сторони дійшли згоди при укладені договору як щодо оплати одним контрагентом іншому за виконання взятого на себе останнім зобов’язання. Отже, договірною вважатиметься ціна, щодо розміру якої сторони спільно, обопільно домовилися, й така згода знайшла закріплення у відповідному договорі.
Обов'язковою умовою ціна (грошова вартість) є для договору купівлі-продажу. Ціна в договорі купівлі-продажу земельної ділянки, що перебуває в приватній власності фізичних осіб, встановлюється за домовленістю сторін, але, з метою недопущення заниження реальної вартості земельної ділянки та й відповідно розміру державного мита, нотаріусу перед укладенням договору дарування та міни необхідно надати нормативну грошову оцінку, а у інших випадках, а також з метою визначення розміру податків та зборів, пов’язаних з відчуженням земельної ділянки, – звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки.
Істотною умовою договору купівлі-продажу земельної ділянки є наявність кадастрового номера. У разі якщо кадастровий номер відсутній (державні акти старого зразка), то присвоєнням кадастрового номера займається територіальний орган Держгеокадастру. Відсутність кадастрового номера є підставою для відмови у посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки.
**Момент переходу права власності на земельні ділянки. **
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗК України).
Хочу зазначити, що 2 лютого 2021 року Верховна Рада прийняла Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості" (законопроект № 0850), який передбачає:
що у разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об'єктів до набувача таких об'єктів, без зміни її цільового призначення.
! Але вказаний законопроект ще не підписаний Президентом та не оприлюднений, тому використовувати його на практиці поки що не потрібно.
Comments