Укладання та набрання чинності Договору оренди земельної ділянки.
Кожен власник земельної ділянки, фермер є учасником земельних відносин. Та майже кожен суб’єкт цих відносин стикався з питаннями пов’язані з укладаннями договорі оренди.
Однією з істотних умов цієї категорії договорів є строк дії договору. Однак, визначення дати закінчення дії договору набуває все більшої актуальності.
Як Вам вже відомо законодавством передбачена обов’язкова державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок.
Згідно статті Стаття 125 Земельного Кодексу України, Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до ст.19 Закону України «Про оренду землі», Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
З наведеної вище норми законодавець розмежовує у часі момент підписання договору та момент державної реєстрації такого договору. Для більш повного розуміння проблеми пропонуємо розглянути наступний приклад:
Особа_1 уклала договір оренди земельної ділянки у 2011 році з Фермерським господарством на 10 років. Проте державна реєстрації цього договору відбулась у 2014 році. У 2021 році Особа _1 має намір припинити орендні відносини, оскільки, на думку Особа_1 строк дії договору закінчився. Однак ФГ вважає, що строк дії договору ще не сплинув і відносини між Орендарем та Орендодавцем продовжуються до 2021 року, оскільки державна реєстрації договору оренди відбулась у 2011 році.
З якого моменту починати обчислювати початок дії договору? Якою буде дата закінчення дії договору?
Однак позиція Великої Палати Верховного Суду у цій ситуації доволі однозначна та дає чіткі роз’яснення щодо дати закінчення договору оренди.
У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 року у справі №322/1178/17 розмежовуються поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки». Моментом укладення договору оренди землі є день, коли сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору і скріпили його своїми підписами, однак договір набирає чинності в момент його державної реєстрації.
У статті 640 Цивільного кодексу України, Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акту цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, набуває чинності з моменту державної реєстрації.
З наведеного можна зробити висновок, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Проте вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі.
Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з якими закон повязує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх субєктивних прав та обов`язків.
Попри те , що позиція Верховного суду стає на захист інтересів Орендаря, але спосіб захистити права Орендодавцю все ж таки є.
Описана вище норма Цивільного кодексу ( стаття 640 ) зазначає, що у момент укладення договору пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов. Оскільки, однією з істотних умов є строк договору оренди - сторони мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.
Завершуючи, радимо Вам, задля уникнення конфліктних ситуацій та судових тяганин, зазначати чітко строк початку та закінчення договорів оренди та не нехтувати порадами кваліфікованих юристів.
А у разі виникнення питань у сфері земельних правовідносин, звертайтесь до Земельного фонду України.
