Земля ОССБ

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку – надалі також ОСББ, створюється з метою – не тільки – захисту та реалізації прав співвласників, а ще з метою належного утримання та використання майна співвласників багатоквартирного будинку. Якщо реалізація прав на спільне майно, як от приміщення загального користування, несучі чи інші конструкції, обладнання, більш-менш зрозуміла – то із землею законодавець заплутав так, що на практиці виникають «тупикові» ситуації.

В першу чергу варто зазначити, що поняття «земля ОСББ» не визначено ні профільним законом – «Про ОСББ», ні іншими.

Так, із частин 1,2 статті 42 Земельного кодексу України (надалі – «ЗК») можна зробити висновок, що у власність (постійне користування) співвласникам, або в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління будинками передаються наступні:

земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки;

земельні ділянки на яких розташовані належні до таких будинків будівлі, споруди;

прибудинкові території. Поняття прибудинкові території міститься в Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», так до прибудинкової відноситься - територія навколо багатоквартирного будинку, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у такому будинку. Розташовується осбб прибудинкова територія в межах першої і другої земельної ділянки із цього списку, а визначається (для конкретного будинку) на підставі містобудівної – та як наслідок – землевпорядної документації.

В сукупності такі землі можна назвати «землі ОСББ», хоча юридично така назва є умовною – оскільки належати на праві власності такі землі можуть далеко не всім ОСББ.

Мова йде про те, що у зв'язку із різними етапами реформ із управління багатоквартирними будинками, в деяких випадках, ОСББ створювалися на базі новобудов, забудовники яких передавали у власність ОСББ землі, якими володіли самі на праві приватної власності. У таких випадках земельні ділянки дійсно належать ОСББ на праві приватної власності тому й є «землями ОСББ».

Деякі новобудови створювалися на орендованих приватних землях – і відповідно – отримували можливість реалізувати своє право на землю через укладення договорів оренди приватних земель. При цьому вони ставали користувачами землі під будинками, допоміжними будівлями, спорудами та прибудинкової території ОСББ. Власник – при цьому – інший, але, керуючись безпосереднім користувачем землі можна також назвати їх «землі ОСББ».

Але, більшість будинків, все ж таки розташовані на землях державної або комунальної власності. Це стосується і новобудов, забудовники яких не придбавали землю, а отримували її на умовах оренди із земель державної/комунальної власності. Це ж стосується і ОСББ створених в уже давно існуючих будинках, співвласники яких отримали у власність житлові/нежитлові приміщення в таких - і у цьому випадку землі перебувають у державній власності, або ж у власності територіальних громад (комунальній власності). Існуючі наразі труднощі передачі таких земель у власність ОСББ, як юридичної особи, та труднощі передачі співвласникам, як фізичним особам, таких земель у власність чи у постійне користування - якраз і призводять до умовності поняття «землі ОСББ».

Втім, не дивлячись на різноплановість титулів володіння землями, чи передумов для їх набуття об'єднаннями, використовуватимемо поняття «землі ОСББ» для зручності розуміння матеріалу. Адже, як вказує Цивільний кодекс (стаття 382) та Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, прибудинкова територія – є спільним майном багатоквартирного будинку (п.6, ч.1, ст.1).

Цікава судова практика склалася з огляду можливості захистити свої права на прибудинкову територію, у випадках, якщо ОСББ не належить ні право власності (ні інше речове право) на землі. Так, зокрема, у Постанові ВС КГС від 17 квітня 2018 року, справа № 914/1521/17 - суд зазначив, що для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення (невизнання або оспорювання) цього права на земельну ділянку. У цій справі, ОСББ (будучи одним із позивачів) подало позов та доводило неправомірність рішення органу місцевого самоврядування, щодо відведення суміжної земельної ділянки певній ТОВ. На переконання ОСББ, земельна ділянка - яку бажало отримати ТОВ, і на яку було затверджено проект землеустрою - оскаржуваним рішенням органу місцевого самоврядування - містило територію, яка є заїздом до вказаного будинку. Це, на погляд ОСББ, порушувало права мешканців будинку.

Але суд вказав - що з огляду на те, що ні право власності, ні право користування ОСББ, у тому числі згідно із нормами статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, земельною ділянкою, не встановлені, а також відсутні докази звернення ОСББ до місцевої Ради щодо оформлення землекористування за адресою на якій розташований цей будинок - отже у ОСББ відсутні будь-які матеріально-правові підстави заявляти про право на земельну ділянку, проект щодо відведення якої затверджений та яка надана ТОВ-ці, чи заявляти про порушення такого права та звертатись за захистом цього права.

Таким чином, однією із аргументів, чому варто піклуватись про оформлення землі ОСББ, є можливість захистити свої права на прибудинкову територію - чи навіть на землю ОСББ.

Земельний кодекс, у ч.4 ст.42 зазначає, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Відповідно до статті 79-1 ЗК, будь-яка земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування. Формування, якраз і передбачає визначення меж земельної ділянки (її розміру, конфігурації), виділ її в натурі – та присвоєння їй кадастрового номеру.

Для формування землі необхідною є землевпорядна документація, яка відповідно до містобудівної документації, з урахуванням розмежувань, наявності вільних земель, обмежень, вимог (в тому числі вимог з охорони земель) встановлює можливі розміри конкретної земельної ділянки.

Завершується процес формування земельної ділянки присвоєнням їй кадастрового номеру – і реєстрацією її в Державному земельному кадастрі.

Таким чином, основою для встановлення конкретних розмірів земельної ділянки є землевпорядна документація, втім, після завершення формування земельної ділянки – конкретні розміри визначаються правовстановлюючими документами на землю.

Треба відзначити, що універсальних встановлених розмірів для кожного багатоквартирного будинку передбачити просто неможливо – кожен відрізняється багатьма факторами, починаючи від кількості мешканців такого будинку – закінчуючи місцем розташування та наявністю вільних земель.

Для конкретного визначення прибудинкової території необхідним є розподіл мікрорайонів/кварталів – для чого керуються ДСТУ-Н Б Б.2.2-9:2013 «Настанова щодо розподілу територій мікрорайонів (кварталів) для визначення прибудинкових територій багатоквартирної забудови», затверджений наказом Мінрегіону від 26.02.2014 № 56.

Також, за наслідками Загальнодержавної програми реформування та розвитку житлово-комунального господарства України на 2009 - 2014 роки було прийнято Методичні рекомендацій щодо визначення прибудинкових територій багатоквартирних будинків. затверджені наказом № 389 Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 29.12.2011 р.

Основним правилом щодо розміру, яке можна виділити із цих актів (останній із яких є «рекомендацією») – це те що мінімально допустима величина прибудинкової території не повинна бути меншою за територію технічного обслуговування житлового будинку. Тобто не менше за територію яка забезпечує технічну безпеку виконання робіт з утримання, поточного ремонту будинку його інженерних мереж - та є необхідною для вільного доступу комунальних та інших служб для утримання будинку, ремонту інженерних мереж, ліквідації аварійних та надзвичайних ситуацій.