Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель с/г призначення

Доброго дня, шановні друзі.

Ми стоїмо на порозі величезних змін, які стосуються землі – основного національного багатства України.

З 1 липня 2021 року набирає чинності Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (ми добре його знаємо, як законопроект № 2194), який дозволить громадянам вільно купувати та продавати землі сільськогосподарського призначення які належать їм на праві приватної власності.

Який же він буде цей ринок землі? Які очікування та несподіванки він принесе власникам земельних ділянок? Який буде мати вигляд – багатого та розкішного вельможі, чи безсилого, немічного жебрака? Та які наслідки будуть в Україні після того, як він запрацює, прогнозовані чи ні?

Через деякий час ми зможемо повернутися до вищевказаного питання, написати свої коментарі з приводу успіхів або невдач щодо вказаного Закону.

Мої колеги із Земельного фонду України неодноразово робили публікації на вищевказану тему, але я коротенько та стисло, для тих кого цікавить питання продажу земель сільського господарського призначення ще раз ознайомлю з тим, що має відбутися згідно вказаного Закону.

Нагадаю, що починаючи з 2002 року було запроваджено мораторій на відчуження певних видів с/г земель, це

• землі товарного с/г виробництва;

• земельні ділянки, виділені з земельних часток (паїв);

• земельні частки (паї) та

• всі землі с/г призначення державної та комунальної власності, що складають значну частку всіх сільськогосподарських земель.

Закон запроваджує поетапне скасування діючої заборони на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності із низкою обмежень, що в основному зводяться до обмеження їх набуття певними суб’єктами, а також обмеження концентрації землі до певної площі в одного власника:

  • на першому етапі, з 1 липня 2021 року землі сільськогосподарського призначення зможуть купувати тільки фізичні особи - громадяни України. Максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством - 100 га на людину.

  • другий етап передбачає, що з 1 січня 2024 року, отримають змогу набувати права власності на землю і юридичні особи, але з умовою що вони створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, територіальні громади та держава. Максимальний розмір земельної ділянки - 10 тисяч га.

Залишається чинною заборона відчуження земель державної та комунальної власності. Виключеннями будуть землі селянського (фермерського) господарства державної та комунальної власності, які належать громадянам на праві постійного користування, довічного успадкованого володіння. У цьому випадку вказані громадяни матимуть право їх викупити із відстроченням оплати до 10 років.

Умови приватизація земель державної та комунальної власності залишаються незмінними. Крім цього, землі державної або комунальної власності, як і раніше можна буде тримати в оренду на земельних торгах.

Важливим є також скасування заборони щодо зміни цільового призначення земель у встановленому порядку, що дозволить задовольнити потреби інших галузей.

Вартість (ціна) на земельну ділянку сільськогосподарського призначення буде визначатися за домовленістю між покупцем та продавцем, але до 01.01.2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку, яку буде проводити відповідний Держгеокадастр.

Відповідно до вимог вказаного Закону юридичних осіб, які набувають право власності на землі сільськогосподарського призначення, не мають містити жодних "проміжних ланок", та включати у своєму складі лише громадян України. Юридичним особам (незалежно від резидентності) заборонено набувати корпоративні права юридичних осіб-власників сільськогосподарських земель.

**Які ж вимоги до земельної ділянки, яка є об’єктом продажу? **

Відповідно до вимог статті 132 Земельного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки повинен містити всі істотні умови, в тому числі: кадастровий номер, цільове призначення, склад угідь, існуючі обмеження тощо. Тому перед тим, як укладати вказаний договір слід провести попередню перевірку реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі, а також перевірку реєстрації права власності на неї в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, коректність всіх даних, що містяться в реєстрах та, за потреби, вжити відповідних заходів щодо такої реєстрації/ коригування *(обов’язково зверніть увагу на цю корисну інформацію тому, що є велика кількість ситуацій, які унеможливлюють укладання такого договору (наявні технічні помилки у даних, внесених до Державного земельного кадастру, або відсутність таких даних наприклад: категорії земель, виду використання, складу угідь, адреси земельної ділянки тощо, що в подальшому є підставою не укладання договору, або перенесення укладення угоди до виправлення таких помилок). *

Слід зазначити, що набуваючи земельну ділянку потрібно також врахувати можливу наявність прав третіх осіб на користування нею.

Зміна власника земельної ділянки, виділення в натурі (на місцевості) земельної частки (паю) із її подальшим продажем не припиняють дію уже укладених договорів оренди, емфітевзису, як і не є підставою для внесення змін до них.

До угод з відчуження земельних ділянок будуть встановлені наступні додаткові вимоги:

• Всі оплати повинні проводитись в безготівковій формі;

• Набувач активу має пройти фінансовий моніторинг та підтвердити джерело набуття коштів;

• Ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі із земельних часток (паїв) не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Слід окремо нагадати, що для цілей оподаткування перед укладенням договору купівлі-продажу земельної ділянки між фізичними особами слід також провести її експертну грошову оцінку. Для юридичних осіб така вимога не є обов’язковою.

Фізична особа, у разі продажу земельної ділянки, вправі** не сплачувати податок на доходи фізичних осіб та військовий збір за умови, якщо вона продає нерухоме майно вперше протягом року, розмір земельної ділянки не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної в статті 121 Земельного кодексу України та земельна ділянка перебуває у власності продавця понад 3 роки.**

В іншій ситуації громадянину доведеться сплачувати 5% ПДФО та 1,5% ВЗ від вартості земельної ділянки, установленої в договорі. Для продавців - нерезидентів ставка ПДФО в разі продажу належної їм нерухомості становить 18%.

Зверніть увагу, що нотаріус посвідчує відповідний договір лише за наявності оцінювальної вартості такого нерухомого майна та документа, що підтвердить сплату податку на доходи до бюджету продавцем. Такий податок майбутній продавець перераховує до бюджету за місцем нотаріального посвідчення зазначеної угоди у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Конфіскація земельних ділянок (надмірно набутої їх площі) буде проводитись на підставі рішення суду за позовами Держгеокадастру. Власник земельної ділянки, що допустив порушення, матиме право на отримання компенсації вартості земельної ділянки, визначеної за результатами земельних торгів (за вирахуванням витрат на їх проведення).

Не зважаючи на формат змін, який запроваджує Закон, наразі продовжуються дискусії щодо законності змін, що запроваджуються. Зокрема, основною темою дискусії є відповідність (не відповідність) положенням Конституції України статті Закону, що дозволяють набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення іншими суб’єктами, окрім громадянами України.

Наразі відповідні подання народних депутатів щодо перевірки відповідності положень Закону Конституції України знаходяться на розгляді Конституційного Суду України, та остаточна крапка в цьому питанні ще не поставлена.

Хочу нагадати, що Земельний фонд України не займається політикою і не є політичною платформою будь якої політичної партії яка виступає «за» чи «проти» вищевказаного Закону. Земельний фонд України займається виключно земельними питаннями та іншими похідними, пов’язаними із правом власності чи користування земельними ділянками, надає консультації, роз’яснення, поради, проводить супровід документів та може представляти ваші інтереси в судах та відповідних державних органах.

** Якщо у вас виникли запитання пов’язані із земельними відносинами, оформленням права власності чи користування земельною ділянкою, спадщиною і тд. Звертайтеся у стрічку Земельного фонду України, або в особисті повідомлення до адміністратора групи Сергія Коновалова. **

** Бажаю всім гарного дня, будьте здорові та побільше позитиву у вашу життєву стрічку)*



0 просмотров0 комментариев

Недавние посты

Смотреть все