Виконання зобов’язання за договором оренди земельної ділянки в умовах воєнного стану.

28 лютого 2022 року Торгово-промислова палата видала документ під № 2024/02.0-7.1, яким підтвердила існування форс-мажорної обставини військової агресії Російської Федерації проти України та введення воєнного стану в Україні.

Частина друга ст. 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні". Видача сертифікатів щодо форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили):

1. Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб’єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб’єктів малого підприємництва видається безкоштовно.

2. Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов’язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо».

Ч.2 ст. 218 Господарського кодексу України передбачено, що: «у разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб'єкт господарювання за порушення господарського зобов'язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов'язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності».

Наслідки настання форс-мажорних обставин:

· строк виконання зобов'язань стороною, на яку впливають такі обставини, відсуваються на весь період їх дії, маючи на увазі і ліквідацію їх наслідків; при цьому ця сторона не може бути звинувачена у простроченні виконання зобов’язання;

· виконання контракту для сторін стає економічно недоцільним, що трапляється при тривалій дії обставин, і кожна із сторін має право відмовитися від повного або часткового виконання зобов'язань за договором; при цьому жодна з сторін не буде мати права вимагати від іншої сторони відшкодування збитків та виплати неустойки.

Таким чином, форс-мажор не дозволяє уникнути виконання зобов'язань, в тому числі фінансових (наприклад, орендних платежів), проте може відтермінувати період оплати. Обставини непереборної сили дозволяють відтермінувати зобов'язання або звільнити від відповідальності суб'єкта господарювання за їх невиконання в період існування таких обставин (штрафні санкції, збитки). Застосування форс-мажору регулюється на законодавчому та договірному рівні, тому дуже важливо перевірити також положення існуючих договорів на предмет визначеного сторонами порядку його застосування. Так наприклад, у багатьох випадках в договорі сторони, як правило, передбачають умови одностороннього розірвання договору якщо тривалість форс-мажору перевищує певний строк.

Частиною 1 статтею 607 ЦК України, передбачено: «Зобов'язання припиняється неможливістю його виконання у зв'язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає». При цьому, неможливість його виконання може обумовлена як фактичними обставинами (знищення предмету договору), так і юридичними (наприклад, розповсюдження санкцій на контрагента, або заборона певних юридичних дій).

Частиною 4, 6 статі 762 ЦК України, передбачено: «Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає». (Наприклад, якщо земельна ділянка перебуває тимчасово під окупантами і до неї не має доступу)

Статтею 652 ЦК України. Зміна або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Що стосується майна комунальної та державної власності, то Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, що затверджений Постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03.06.2020 (далі по тексту – постанова), який передбачає:

Пунктом 129-1 постанови передбачено можливість Кабінету Міністрів України або представницького органу місцевого самоврядування за наявності особливих обставин ухвалити рішення про надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна. Підтвердженням прийняття рішення про застосування звільнення від сплати орендної плати або знижки є наказ орендодавця, прийнятий на підставі заяви, поданої орендарем.

Період, за який надається орендна знижка або звільнення від оплати встановлюються у рішенні Кабінету Міністрів України/представницького органу місцевого самоврядування або у наказі орендодавця.

Відповідно до пп.3 п.127 постанови, до договору оренди можуть бути внесені зміни щодо зменшення суми орендної плати (тимчасове припинення її нарахування тощо) протягом строку його дії у випадку, коли можливість користуватися майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема в разі: істотного пошкодження об’єкта оренди внаслідок дії обставин непереборної сили, за умови, що відновлення об’єкта до того стану, в якому він перебував до настання таких обставин, потребуватиме капітального ремонту об’єкта оренди або ж у випадку припинення забезпечення об’єкта оренди комунальними послугами, якими об’єкт оренди був забезпечений або повинен бути забезпечений відповідно до умов договору.

Таким чином, за першої можливості після настання форс-мажору, до отримання сертифіката Торгово - промислової палати, необхідно невідкладно звернутися до іншої сторони договору (Орендодавця або Орендаря) та повідомити про наявність обставин непереборної сили та тимчасову неможливість виконання зобов'язань за договором оренди. Приорітетно направлення такого повідомлення засобами поштового зв’язку, проте в умовах війни можуть бути недоступними засоби поштового зв’язку. У такому разі можливо здійснити повідомлення стороні по договору будь-яким іншим способом, який дозволяє фіксацію надіслання такого повідомлення: електронною поштою, СМС-повідомленням, факсом або за допомогою месенджерів (на номер відповідальної особи) і в для таких випадків краще в договорах вказувати офіційні засоби зв’язку (електронна пошта, номера телефонів, факсу).

А у разі виникнення питань Ви завжди можете звернутись до партнерів Земельного фонду України, які готові допомогти у вирішені проблемної ситуації.



373 просмотра0 комментариев

Недавние посты

Смотреть все